Ciclo de alta da Selic estável valoriza os fundos imobiliários

Ativos duramente afetados com a pandemia de covid-19, os fundos imobiliários têm um horizonte menos nebuloso pela frente, com chances de valorização.

De janeiro de 2020 a dezembro de 2021, o Ifix, índice de referência de FIIs da B3, acumulou queda de 12,28%. Somente em março de 2020, início da pandemia, o recuo foi de 15,85%. Desde o início deste ano até esta quarta-feira, 22, porém, o índice apresenta leve crescimento de 0,13%, quase estável.

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A série de lockdowns decretados por governos para conter a pandemia foi o principal fator para o derretimento do valor das cotas nos últimos dois anos.

Adicionalmente, o ciclo de elevação da taxa básica de juros (Selic) para conter a inflação surgiu como novo complicador à recuperação dos ativos de renda variável – uma vez que a renda fixa se torna mais atraente.

No entanto, a indicação do Banco Central de que o fim do ciclo de alta do juro está próximo aponta para um cenário de estabilização sobre o valor das cotas. Logo, abrem-se oportunidades para quem quer investir em FIIs.

“A recente sinalização do BC tende a dar um melhor horizonte para o mercado de fundos imobiliários, especialmente para os fundos de tijolo, que possuem imóveis, visto que é ai onde se concentra todo o desconto do mercado”, analisa Cauê Pinheiro, estrategista de renda variável do Banco Safra.

Atualmente, o Safra vê um desconto para o valor patrimonial dos fundos de cerca de 22%. Isso representa um bom momento de compra para o investidor focado no médio e longo prazo.

“Analisando o Ifix, temos um dividend yield (rendimento médio) de cerca de 11% ante 5,54% de um título público do Tesouro atrelado à inflação (NTN-B)”, explica Pinheiro.

Principais fundos imobiliários com oportunidade de valorização

Conforme análise do Safra, as melhores oportunidades de valorização estão nos fundos imobiliários de tijolos.

Dentro desse contexto, as lajes corporativas negociam as cotas com 30% de desconto para o valor patrimonial. Já os shoppings têm desconto apurado em 17% e as cotas de logística, 15%.

“Maiores oportunidades encontram-se nos fundos de escritórios pelo forte desconto e a melhor perspectiva de ocupação dos imóveis com a retomada dos escritórios”, diz Cauê Pinheiro, estrategista do Safra.

Ele destaca dentro do universo de escritórios o FII JS Real Estate (JSRE11), que só em maio se valorizou em 7,15%. O portfólio do fundo é composto por edifícios AAA em regiões de alta procura, além de estar exposto a inquilinos com baixo risco de crédito.

No caso dos shoppings, o desconto das cotas se mostra atrativo pelas operações dos centros comerciais já gerarem resultados positivos similares ao período pré-pandemia. Neste caso, o HSI Malls (HSML11) é o FII indicado.

Por fim, nos fundos de fundos, o Safra destaca a exposição diversificada dentro do mercado como principal atrativo. Nesse contexto, a preferência do banco é pelo FII JS Ativos Financeiros (JSAF11).

"Os fundos de fundos estão pagando um rendimento muito acima da média do mercado, o que representa um bom carrego diante dos bons rendimentos com um potencial de valorização interessante", afirma Pinheiro.

Os FIIs mencionados acima e outros recomendados com bom potencial de valorização constam na carteira de fundos imobiliários do Banco Safra (aqui).