Vendas das construtoras crescem, mas segmento de luxo já reflete alta do juro

As construtoras de São Paulo apresentam dados positivos no início do ano. A Associação de Habitação de São Paulo (SecoviSP) divulgou os dados de mercado de janeiro (Secovi). Os lançamentos na cidade totalizaram 6,4 mil unidades, um taxa de crescimento de 121% na comparação com o mesmo período do ano anterior.

O resultado acumulado em 12 meses até janeiro apresenta expansão de 45% na comparação com os 12 meses anteriores. Foram 107,9 mil unidades lançadas nos de janeiro de 2023 a janeiro de 2024. A exceção foi o segmento de alto padrão, que registrou o pior desempenho de vendas, já refletindo a alta de juros. Assim, unidades com preços variando de R$ 1,4 milhões a R$ 2,1 milhões e acima de R$ 2,1 milhões ficaram em último lugar, com taxas de Velocidade de Vendas mensais abaixo do esperado.

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As vendas líquidas das construtoras totalizaram 6,8 mil unidades em janeiro, com crescimento de 21% na comparação com janeiro de 2023. Foram 104,5 mil unidades vendidas nos últimos 12 meses até janeiro, 35% a mais que no ano anterior, e o equivalente a R$ 54,6 bilhões em valor geral de vendas (VGV), 14% a mais na comparação anual.

Como resultado, a taxa de Velocidade de Vendas mensal da cidade ficou em 10,1%, (+1,8 p.p. a/a), impulsionando a taxa de Velocidade de Vendas dos últimos 12 meses de São Paulo para 63,4%, o que, por sua vez, implica um estoque saudável de 6,9 meses de vendas (de 9,6 meses em janeiro de 2024).

Segundo a análise dos especialistas do Banco Safra, os resultados sólidos no segmento de baixa renda são impulsionados por uma atividade robusta de lançamentos.

Os lançamentos no segmento mantiveram o forte impulso dos meses anteriores, atingindo 4,2 mil unidades (crescimento de 113% na comparação anual), enquanto as vendas líquidas ficaram em 4,6 mil unidades (crescimento de 50% em relação ao ano anterior), resultando em uma sólida taxa de Velocidade de Vendas de 12,5% (+1 p.p. a/a).

Como resultado, apesar da robusta atividade de lançamentos em 2024 (os lançamentos do Minha Casa Minha Vida cresceram 83% a/a nos últimos 12 meses), o estoque no segmento ainda está em um saudável nível de 6,5 meses de vendas (de 7,8 meses em janeiro de 2024), representando 53% do estoque total da cidade (de 38% em janeiro de 2024).

Os resultados foram mais fracos no nicho médio/alto em um mês sazonalmente mais fraco. Apesar de registrar um aumento de 136% a/a no número de unidades lançadas para 2,2 mil unidades, as vendas no segmento totalizaram 2,2 mil unidades (-15% a/a), resultando em uma baixa, mas ainda melhorada, taxa de Velocidade de Vendas de 7,2% no segmento em janeiro (+0,9 p.p. a/a).

As unidades de alto padrão registraram o pior desempenho de vendas, refletindo também a maior sazonalidade no segmento de luxo em janeiro. Assim, unidades com preços variando de R$ 1,4 milhões a R$ 2,1 milhões e acima de R$ 2,1 milhões ficaram em último lugar, com taxas de Velocidade de Vendas mensais abaixo do esperado de 3,4% (-1,2 p.p. a/a) e 3,1% (+0,5 p.p. a/a), respectivamente.

Por outro lado, o estoque no nicho de renda média/alta terminou janeiro em um ainda saudável nível de 7,4 meses de vendas dos últimos 12 meses (de 11,2 meses em janeiro de 2024).

Avaliação do Banco Safra sobre os resultados das Construtoras paulistas

Na avaliação dos especialistas do Banco Safra, os números das construtoras de são Paulo mostram, por um lado, o ambiente favorável para habitação de baixa renda, que continua a se traduzir em números operacionais inspiradores, com lançamentos e vendas na cidade mantendo sua trajetória ascendente.

Por outro lado, as vendas no segmento de renda média/alta se deterioraram, o que levanta algumas bandeiras amarelas, dadas as recentes adversidades macroeconômicas.

O ciclo de aperto já levou os bancos a aumentarem suas taxas de hipoteca, o que, consequentemente, reduz ainda mais a já pressionada acessibilidade do nicho de renda média/alta e pode ter um impacto maior nas vendas das construtoras no futuro.

O Safra destaca que o desempenho também reflete a maior sazonalidade de janeiro, enquanto a taxa de Velocidade de Vendas mensal do segmento ainda melhorou modestamente.

Os níveis de estoque também permanecem baixos em todos os aspectos, o que mantém o apetite das empresas para seus futuros lançamentos.