A hora e a vez dos fundos imobiliários: confira a seleção da carteira automatizada

O índice de fundos de investimentos imobiliários (Ifix) apresenta performance positiva no ano (+2,61%), mesmo com as incertezas recentes que afetam as curvas de juros. Os especialistas do Banco Safra atribuem esta performance à boa perspectiva para o mercado imobiliário e de locações, além do fluxo que migrou de fundos exclusivos em busca de rendimentos isentos.

O Safra preparou um relatório no qual detalha conceitos sobre os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) e apresenta um panorama para os segmentos existentes, além de apresentar a carteira recomendada para quem pretende navegar nessa oportunidade. Confira a análise e saiba quais são os melhores fundos para investir no segmento imobiliário atualmente:

Por que investir em fundos imobiliários?

Os FIIs são fundos de investimento cujo portfólio é composto de títulos imobiliários ou cotas de outros FIIs (fundos de papel) ou imóveis (fundos de tijolo). Os fundos têm gestão profissional na escolha dos ativos que farão parte da carteira e, em sua grande maioria, suas cotas são negociadas em bolsa.

Para os investidores, além do potencial de valorização das cotas (já que o valor dos ativos em carteira parece estar em patamares interessantes), o maior atrativo está nos rendimentos dos fundos (que estão elevados). Esses rendimentos podem consistir em um fluxo de dividendos da renda dos aluguéis dos ativos em carteira, um fluxo de juros pagos pelos títulos financeiros em carteira ou no pagamento de dividendos por outros fundos que compõem o portfólio.

Apesar das incertezas, as perspectivas são boas. Mesmo com algumas incertezas sobre o cenário fiscal no Brasil e sobre o aquecimento da economia norte-americana, o cenário doméstico aponta para uma inflação controlada que possibilitará a redução da taxa Selic para 9,5% (de 10,5% atualmente) no fim de 2024. Essa redução deve permitir a expansão do crédito e a retomada do consumo e dos investimentos. As empresas do setor imobiliário tendem a se beneficiar desse cenário.

Os analistas do Safra já observaram aumento das vendas no segmento de imóveis no último ano, patamares mais saudáveis de vacância no segmento logístico e alguma
estabilidade no segmento de escritórios.

No segmento de shoppings, os indicadores também melhoraram, com aumento de vendas e expectativa de reajustes reais nos aluguéis. Mesmo com a boa performance recente, o desconto dos FIIs ainda parece elevado. O dividend yield do Ifix segue mostrando prêmio significativo (10,4% do Ifix vs. 6,23% da NTNB-35) e está próximo da média dos últimos cinco anos (+4,20 pontos percentuais), que foram marcados pelos efeitos da pandemia sobre os preços dos ativos.

Antes desse período, o prêmio médio do dividend yield do Ifix sobre a taxa da NTN-B era próximo de 2,9 pontos percentuais, o que indica haver espaço para valorização adicional dos fundos imobiliários num mercado mais normalizado.

Muito embora o mercado imobiliário não tenha se recuperado totalmente, os fundamentos melhoraram (vacância estável ou diminuindo em alguns mercados, crescimento
no segmento de shoppings, preço de ativos ainda abaixo do valor patrimonial), e isso não se refletiu inteiramente nos preços.

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Fundos imobiliários recomendados na carteira automatizada Safra

Diante de um cenário positivo para o mercado imobiliário e de locação em 2024 e das avaliações atrativas dos fundos imobiliários, o Banco Safra selecionou alguns ativos que
compõem a carteira automatizada de FIIs, pois acredita que oferecem uma boa relação de risco-retorno: Tivio Renda Imobiliária (TVRI11), Kinea Securities (KNSC11), JS Real Estate (JSRE11), TRX Real Estate (TRXF11), Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11), CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), VBI CRI (CVBI11) e XP Malls (XPML11).

A carteira recomendada Safra Top Fundos Imobiliários é revista mensalmente pelos especialistas do banco, que fazem alterações de acordo com as mudanças do mercado.

O investidor que contrata a carteira tem maior comodidade, tendo acesso de uma só vez aos dez ativos recomendados, sem a necessidade de compra individual de cada papel.

Com a carteira, o investidor tem um fluxo de rendimentos mensais isentos de imposto de renda. O objetivo do portfólio é buscar ganho de capital, superando o desempenho do Ifix, o índice de referência de fundos imobiliários.

Entendendo os FIIs: revendo conceitos

FIIs como alternativa de exposição ao setor imobiliário… Os FIIs são fundos de investimento cujo portfólio é composto de títulos imobiliários e/ou cotas de outros FIIs (chamados de fundos de papel) ou de imóveis (fundos de tijolo).

Os fundos de papel investem em títulos, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras Hipotecárias (LHs) – que são fontes de financiamento do mercado imobiliário – e também em cotas de outros fundos imobiliários.

Os fundos de tijolo, por sua vez, podem construir ou comprar galpões, lajes corporativas, shoppings, hotéis, entre outros imóveis físicos. Os investidores adquirem cotas nesses fundos, cujo patrimônio terá gestão profissional na escolha dos ativos que irão compor a carteira. Na maioria dos casos, essas cotas são negociadas em bolsa (portanto, os FIIs são ativos de renda variável).

Por contarem com mais de um ativo no portfólio e serem divididos em cotas distribuídas entre vários investidores, os fundos possibilitam a investidores aumentar a diversificação do risco (com gestão profissional do portfólio) e acessar uma carteira de ativos com preços interessantes (que podem ser menores do que os valores patrimoniais desses ativos), muitos deles com boa liquidez.

…com fluxo de dividendos incluídos no pacote. Para investidores, além da valorização das cotas relacionada ao valor dos ativos em carteira, o maior atrativo está no rendimento dos fundos (por lei os FIIs devem distribuir, no mínimo, 95% de seus rendimentos auferidos no período de um semestre). O valor dos ativos é afetado tanto pelo cenário macroeconômico (taxa de juros, perspectivas de crescimento da renda, disponibilidade de crédito, etc.) quanto pela dinâmica do mercado imobiliário dos empreendimentos em que investem – que são afetados, por exemplo, por custos de construção, vacância, quantidade de lançamentos (ante a absorção do estoque existente) e pela capacidade de repasse de preços para os locatários.

O rendimento dos fundos pode consistir em um fluxo de dividendo da renda dos aluguéis dos ativos em carteira, em um fluxo de juros pagos pelos títulos financeiros que compõem a carteira ou no pagamento de dividendos de outros fundos que compõem o portfólio.

Tijolo ou papel? O desempenho dos fundos de tijolo está correlacionado com uma taxa de juros mais baixa e uma economia mais dinâmica, que possibilitem um aumento na taxa de ocupação dos imóveis, o repasse de custos para os preços dos aluguéis e a recuperação no valor dos ativos. Do outro lado, a rentabilidade dos fundos de papel – cujo portfólio é composto de ativos financeiros como CRIs, LCIs e LHs ou por cotas de outros fundos – acaba sendo mais diretamente indexada à taxa de juros ou à inflação.

Um cenário de inflação controlada e Selic em queda deveria levar a distribuições de dividendos mais normalizados (ou seja, menores do que no passado recente, quando os títulos financeiros indexados ao IPCA ou ao CDI com spread pagaram altas distribuições).

Portanto, a continuidade da queda na taxa de juros, mesmo que num ritmo mais lento, deve impactar mais positivamente os fundos de tijolo. De toda forma, como a retomada da taxa de ocupação vem acontecendo de maneira gradual e desigual a depender da localidade, entendemos ser necessário escolher fundos com exposição a imóveis de melhor qualidade técnica e com localização privilegiada.

O Safra ressalta também que, em um cenário de corte mais lento nos juros e de recuperação mais gradual da atividade econômica, alguns fundos de papel ainda podem ser uma opção por manterem dividendos atrativos.

Panorama do mercado imobiliário e de seus segmentos

O que esperar para o segmento das construtoras? No setor de construção tradicional, acreditamos que o segmento de baixa renda continuará se beneficiando do programa Minha casa, Minha Vida e da inflação estável. O maior risco para o segmento advém do financiamento do programa – com base no ritmo de contratação visto no primeiro trimestre de 2024, seria necessário um complemento no orçamento do FGTS da ordem de R$25bn–R$30bn, em nossa visão.

Para o segmento de alta renda, as vendas continuam surpreendendo positivamente. Como grande parte dos recursos destinados ao crédito imobiliário vem da poupança, que
apresenta forte queda, houve aumento na captação de recursos via LCI, LIG, entre outros instrumentos financeiros. Do lado dos custos, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) saiu de um período de alta significativa na pandemia e retornou agora para um nível mais estável, fechando abril em 3,74% no acumulado dos últimos 12 meses.

O que esperar do segmento logístico? O mercado de galpões no Brasil apresentou resultados positivos em 2023 em relação à absorção líquida, o que levou a uma redução na taxa de vacância para 10,26% – uma queda sútil na comparação anual, mas em patamar saudável. Em 2024, essa tendência para a absorção líquida tem se mantido, mas em ritmo inferior ao das novas entregas, gerando um leve aumento na taxa de vacância.

Apesar da melhora no cenário macro, o forte aumento no número de unidades entregues esperado para o restante do ano deve aumentar a vacância. Para o setor logístico no Brasil, esperamos aumento de 1,2 ponto percentual na vacância, embora o nível deva permanecer em um patamar ainda saudável de 11,7%.

O que esperar para o segmento corporativo? O mercado de escritórios de São Paulo apresentou queda de 0,41 ponto percentual na taxa de vacância em 2023, que fechou o ano em 23,47%.

Já no Rio de Janeiro, 2023 foi o segundo ano consecutivo de absorção líquida positiva sem novas entregas, o que levou a uma queda na taxa de vacância para 30,9% – um nível ainda elevado.

Em 2024, o mercado corporativo em São Paulo tem mostrado absorção líquida positiva em todas as principais regiões da cidade, acima do volume de novas entregas, o que proporcionou redução da área vaga. Projetamos um leve aumento de 0,4 ponto percentual na taxa de vacância, que atingirá um patamar de 19,6% no fim de 2024. Para o Rio de Janeiro, que tem uma taxa de vacância historicamente elevada, esperamos uma leve aceleração na absorção líquida em virtude da ausência de entrega de áreas novas, o que deve gerar contração de cerca de 2 pontos percentuais na taxa de vacância, que ainda deve permanecer em um patamar elevado de 28,7%.

O que esperar para o segmento de shoppings? Para os shoppings, esperamos mais um ano de fortes resultados operacionais, que já estão acima dos patamares pré-pandêmicos. Além disso, as vendas no ano estão crescendo acima da inflação, mesmo com uma base comparativa mais desafiadora. Dito isso, esse crescimento nas vendas não deve necessariamente se traduzir em aumento de receita.

Os aluguéis dos lojistas são majoritariamente reajustados pelo IGPM, que está perto de zero. Portanto, o crescimento das receitas no ano deverá vir de ajustes reais acima da inflação. O mercado também parece aquecido para fusões e aquisições (M&As), pois várias empresas estão com baixa alavancagem e os FIIs estão também capitalizados.

Evolução e performance dos FIIs

Ativos financeiros e logística ganharam participação desde a pandemia, enquanto escritórios e shoppings perderam espaço…. O Ifix é o índice que representa a carteira teórica composta dos FIIs negociados no mercado. Em 2020, o Ifix era bastante diversificado, com participações parecidas entre os segmentos de escritórios, shoppings e ativos.

A inflação e os juros elevados impulsionaram a distribuição de dividendos dos fundos de ativos financeiros, fator que contribuiu para que esse segmento atraísse um número maior de investidores. Houve forte atividade de emissões, o que elevou a representatividade do setor dentro do índice (de 21,5% para os atuais 40,2%). Nesse mesmo período, os fundos do segmento passaram de 16 para 46 e seu valor patrimonial foi de R$14 bilhões para R$82 bilhões.

O segmento de galpões logísticos também apresentou crescimento expressivo de sua participação no Ifix (de 12,8% para 17,9%), e o número de fundos passou para 20 (de 10 no início de 2020), em virtude do aumento da demanda do comércio eletrônico.

O segmento de escritórios foi o que mais reduziu sua participação no índice, impactado pelos efeitos da implementação do home office e/ou do trabalho híbrido nas empresas. O número de fundos do segmento de escritórios manteve-se estável, mas por causa das questões citadas acima, os fundos ainda não recuperaram o valor de mercado e são negociados a um desconto de 40% sobre seus valores patrimoniais.

…e a performance tem sido positiva… No ano, o Ifix vem apresentando performance superior à de outros índices de renda variável, até mesmo superior ao desempenho do IMA-B (índice de referência dos títulos públicos indexados à inflação), e é um dos poucos a registrar valorização.

O índice teve uma alta acumulada de 2,61% no ano, mesmo após as mudanças na expectativa para o ritmo de corte de juros pelo Fed e Bacen, que afetaram negativamente a performance do Ibovespa e as empresas listadas do setor imobiliário. Atribuímos o movimento positivo do Ifix à perspectiva de melhora na renda, atividade e disponibilidade de crédito, o que deve ajudar o setor imobiliário, os aumentos reais nos aluguéis e o valor ainda descontado dos ativos em geral.

…e ajudada por mudanças na tributação de fundos exclusivos. Os fundos imobiliários também foram impulsionados pelo fluxo de recursos vindo dos fundos exclusivos em busca de rendimentos isentos de imposto de renda.

Desde a aprovação, no fim do ano passado, da Lei 14.754/23, que tributa os fundos exclusivos, recursos migraram desses fundos para fundos imobiliários, cujos rendimentos são isentos de imposto de renda. A lei prevê a tributação de 15% sobre os rendimentos de fundos exclusivos de longo prazo ou de 20% nos casos de fundos de curto prazo (até um ano) por meio do sistema de come-cotas.

Com essa nova tributação, observou-se um aumento na procura por ativos isentos de impostos, como os fundos imobiliários, além de outros veículos como CRIs, CRAs, debêntures incentivadas e LCAs.

Segundo estimativas do governo federal do ano passado, o volume investido em fundos exclusivos soma R$ 756,8 bilhões – um valor bastante significativo. Embora parte desse
movimento já tenha ocorrido, acreditamos que a busca por ativos isentos poderá continuar, e o cenário positivo para os FIIs, que contam com preços descontados e rentabilidade atrativa, deve contribuir para esse redirecionamento de capital.

Retorno vs. volatilidade: os FIIs também se destacam. Comparamos a volatilidade vs. o desempenho de fundos imobiliários ante a volatilidade vs. o desempenho do IMA-B (índice dos títulos públicos indexados à inflação), do índice Bovespa (Ibov), do índice imobiliário (Imob) e do índice de dividendos (Idiv). Embora a volatilidade do Ifix seja similar à do IMA-B, o Ifix apresenta o melhor retorno acumulado no ano.

O gráfico da direita abaixo mostra que, nos últimos cinco anos, o Ifix apresentou volatilidade inferior à do Ibovespa e retorno superior, mas seu desempenho foi inferior ao do IMA-B e também do Idiv, que entregou o melhor retorno no período, embora com uma volatilidade muito mais alta.

Múltiplos de P/VP próximo da média histórica de cinco anos. O múltiplo preço/valor patrimonial (P/PV) do Ifix de 0,90x (portanto, 10% abaixo do valor patrimonial) está em linha com sua média histórica de cinco anos. Contudo, destacamos que num cenário normalizado – que contempla inflação controlada, juros abaixo de dois dígitos e bom desempenho econômico –, os fundos imobiliários deveriam ser negociados pelo menos em linha com o seu valor patrimonial. Em momentos de maior otimismo, como o visto entre o fim de 2019 e o início de 2020, os FIIs atingiram um múltiplo P/VP próximo de 1,2x.

Praticamente todos os segmentos de FIIs estão sendo negociados abaixo do seu valor patrimonial. Os setores mais descontados são: híbridos, escritórios, fundo de fundos e agências. Do outro lado, os segmentos com menores descontos são: ativos financeiros, logística e shoppings.

Performance por setor.

Após os FIIs atingirem suas cotações máximas no início de 2020, a pandemia de Covid-19 trouxe impactos relevantes sobre os preços das cotas.

Apesar disso, mesmo os segmentos mais afetados, como o de escritórios, já apresentam alguma recuperação, enquanto galpões logísticos, ativos financeiros e os fundos de fundos retomaram a tendência de valorização de médio e longo prazo.

Em 2024, os fundos com fundamentos mais sólidos (qualidade de ativos e dividendos) apresentam os melhores desempenhos, com destaque para agências bancárias, shoppings e ativos financeiros.

De modo geral, esses fundos mantiveram bons resultados operacionais até o momento, sustentando um dividend yield atrativo (de cerca de 12%), o que deu suporte para as cotas. Do lado negativo, os segmentos que tiveram as piores performances foram escritórios e galpões logísticos, que ainda vêm sofrendo para recuperar a taxa de ocupação (a exceção são FIIs de escritórios com portfólios de ativos de melhor qualidade e maior taxa de ocupação).

As diversas ofertas públicas que ocorreram ao longo do ano no segmento logístico também explicam, em nossa opinião, o pior desempenho das cotas no mercado secundário.

Ifix vs. NTNBs. O dividend yield do Ifix segue mostrando prêmio significativo de 4,20 pontos percentuais em relação à taxa da NTNB-35 (10,4% do Ifix vs. 6,23% da NTNB-35) – próximo da média dos últimos cinco anos, de 4,20 pontos percentuais. No entanto, o prêmio médio dos últimos cinco anos está contaminado pelos efeitos da pandemia sobre os preços dos ativos. É importante mencionar também que, antes desse período, o prêmio médio do dividend yield do Ifix sobre a taxa da NTN-B era próximo de 2,9 pontos percentuais, o que indica espaço para valorização adicional dos FIIs.

Ifix vs. Selic. O Ifix e a Selic apresentam uma correlação negativa e, em meio à continuidade do ciclo de baixa na taxa de juros, a tendência de valorização do índice deve continuar. Em períodos de cortes de juros, notamos que o Ifix apresentou valorização considerável por se beneficiar de um ambiente usualmente mais favorável para a atividade, que melhora a dinâmica do mercado imobiliário e resulta em rentabilidade mais atrativa para os FIIs em comparação com os títulos públicos indexados à inflação.

Fundos sugeridos: escolhas da Carteira Safra de Fundos Imobiliários diante do cenário atual

Cenário do Safra: redução de juros, mas com incertezas; mercado imobiliário saudável. Nos EUA, em virtude da inflação mais pressionada no início deste ano (ainda que concentrada em poucos itens), o Fed deverá postergar para setembro o começo do ciclo de cortes na taxa de juros, o que pressionou a taxa de câmbio de países emergentes. No Brasil, esse cenário, somado a preocupações fiscais, fez com que o Comitê de Política Monetária (Copom) fosse mais cauteloso e confirmasse uma redução no ritmo de cortes de juros para 0,25 ponto percentual na última reunião do comitê.

Dessa forma, nossa equipe de macroeconomia estima que a taxa Selic chegará em 9,5% no fim de 2024. O processo desinflacionário local, combinado com juros mais baixos, deve gerar efeitos positivos para a economia, com a expansão do crédito e a retomada do consumo e dos investimentos levando a um crescimento de 2,5% a.a. do PIB.

Neste cenário, espera-se continuidade do bom desempenho das atividades imobiliárias e de locação em 2024, o que poderia ser positivo para a classe de ativos de FIIS.

Escolhas do Safra: equilíbrio entre tijolo e papel. Diante de um cenário positivo para os mercados imobiliário e de locação em 2024, apesar das incertezas sobre o ritmo de redução na taxa de juros (que deve acontecer, mas de forma mais lenta), selecionamos uma carteira que combina tijolo e papel de forma equilibrada, por acreditarmos que esses fundos oferecem uma boa relação de risco-retorno (acesse a carteira aqui): Tivio Renda Imobiliária (TVRI11), Kinea Securities (KNSC11), JS Real Estate (JSRE11), TRX Real Estate (TRXF11), Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11), CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), VBI CRI (CVBI11) e XP Malls (XPML11).

Fundos da Carteira Safra

Tivio Renda Imobiliária (TVRI11) – Fundo híbrido que possui em seu portfólio agências bancárias e lajes corporativas locadas para o Banco do Brasil, totalizando 63 ativos e 311.789 m² de área bruta locável (ABL). Gostamos do elevado patamar de dividendos pagos pelo fundo, do perfil de crédito de seu único inquilino e do vencimento a longo prazo do contrato de locação, o que garante uma boa previsibilidade para sua receita de aluguel. Os contratos de locação vencem apenas em novembro de 2027, e o fundo conta com boas garantias, como aviso prévio de 6 a 9 meses e multa de 12 aluguéis caso o contrato seja rescindido até o 24º mês de locação (reduzida para 8 aluguéis entre o 25º e o 36º mês e 6 aluguéis a partir do 37º mês). Adicionalmente, o fundo está reciclando gradativamente o seu portfólio, o que poderia gerar distribuições adicionais de dividendos

Kinea Securities (KNSC11) – Fundo de ativos financeiros cuja carteira possui boa diversificação setorial: exposição de 33,7% a escritórios, 34,7% ao segmento residencial, 14,7% a galpões logísticos, 8,9% a shoppings e 8% a lajes corporativas. O fundo distribui um bom nível de dividendos, conta com uma carteira de qualidade e com boas garantias, além de boa diversificação na indexação de suas operações (61,1% indexadas ao IPCA com e 42,9% ao CDI). Acreditamos que esse cenário poderia ajudar na manutenção do nível de seus rendimentos em diferentes cenários econômicos. Adicionalmente, a marcação a mercado de seus CRIs aponta para um rendimento interessante de IPCA + 8,76% e CDI + 3,56%.

JS Real Estate (JSRE11) – Fundo de escritórios com participação em cinco edifícios corporativos (Ed. Paulista, SPE Shaula (Rochaverá), Ed. WTNU III, Ed. Praia Botafogo 440 e Ed. Tower Bridge Corporate), a maioria deles edifícios AAA localizados em boas regiões com alta demanda por metro quadrado. Seu portfólio soma uma ABL total de 121.938 m². A receita imobiliária do fundo é exposta a inquilinos com baixo risco de crédito que atuam em setores defensivos (25% em seguros, 21% em saúde). Adicionalmente, o fundo é negociado a um desconto de aproximadamente 37% sobre seu valor patrimonial e apresenta uma vacância física menor do que a de outros fundos no segmento de escritórios.

TRX Real Estate (TRXF11) – Fundo híbrido que possui 604.863 m² distribuídos em 57 imóveis espalhados por todo território nacional. Sua carteira inclui as principais redes varejistas (31,92%) e atacadistas (57,35%) do país, como Assaí, Pão de Açúcar e Extra, o que proporciona maior estabilidade às receitas do fundo. Além da exposição a inquilinos de setores resilientes e com baixo risco de crédito, o fundo também conta com uma diversificação geográfica em sua receita. Suas maiores exposições são em São Paulo (31,28%), Goiás (9,62%), Ceará (4,90%), Rio de Janeiro (7,53%), Bahia (11,21%) e Pernambuco (12,05%). Dos contratos do fundo, 94,81% são atípicos, o que garante maior segurança na permanência dos inquilinos nos imóveis. Além disso, cerca de 92,4% de seus contratos vencerão apenas a partir de 2035.

Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) – Fundo de logística que conta com 3 ativos, 8 inquilinos e 223 mil m² de ABL. O fundo possui ativos localizados em regiões estratégicas próximas a grandes centros urbanos, dentro do raio de 30 km das respectivas capitais dos estados em que atua. Além disso, o TRBL conta com uma carteira de locatários diversificada e exposta a empresas consolidadas em seus mercados de atuação. A vacância segue em nível baixo, e cerca de 68% dos contratos de locação vencerão após 2030. Além disso, o fundo oferece um bom nível de pagamento de dividendos, acima da média do setor.

CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) – Fundo de ativos financeiros cuja carteira é composta principalmente de CRIs (91,2%), FIIs (13,7%) e títulos de renda fixa (1,7%). Possui ativos com garantias em setores resilientes, o que aumenta as chances de preservação dos pagamentos dos CRIs. Além disso, suas maiores posições estão relacionadas a grandes empresas, o que traz maior segurança para o portfólio do fundo. Por fim, o HGCR11 também conta com pagamentos de bons e constantes dividendos.

Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) – Fundo de ativos financeiros cuja carteira está 81% alocada em CRIs, 11% em FIIs, 5% em caixa e 3% em crédito estruturado. Grande parte dos ativos do fundo são indexados ao IPCA, o que, em nossa visão, será positivo dada a continuidade da queda de juros nos próximos meses. Esse cenário deve beneficiar a reavaliação do patrimônio líquido do fundo, que deve sofrer remarcações positivas, abrindo mais espaço para que suas cotas sigam em trajetória de alta. Além disso, o fundo apresenta um nível de pagamento de dividendos interessante e sustentável.

VBI CRI (CVBI11) – Fundo que tem 79,8% de sua carteira alocada em CRIs, 10,4% em operações estruturadas e 9,8% em FIIs. Seus ativos são indexados majoritariamente ao IPCA (92%) e ao CDI (8%). Acreditamos que essa seja uma composição interessante por garantir a diversificação de rendimentos do fundo. O CVBI também apresenta um desconto de aproximadamente -0,3% sobre seu valor patrimonial.

XP Malls (XPML11) – Fundo de shoppings com ABL total de 165.000 m². Seus investimentos por classe de ativos estão divididos da seguinte forma: 84% em imóveis; 10,8% em caixa; 2,8% em CRIs conversíveis; e 2,5% em FIIs. A carteira é composta de shoppings de qualidade com bom desempenho operacional, aproximadamente 3.000 lojas e focados em consumidores de renda média e alta e seus ativos geram bons resultados operacionais para o fundo. Seus imóveis estão espalhados pelo país, o que traz diversificação regional para as receitas do fundo.

Riscos para o cenário:

• (i) piora nos cenários fiscal e político brasileiro;

• (ii) condições climáticas adversas que impactem a inflação;

• (iii) maior demora nos impulsos de crédito de bancos para famílias e empresas;

• (iv) choques nas economias globais que atrapalhem os cortes
  de juros.

• Íntegra da análise da Carteira Safra de Fundos Imobiliários.

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