Os melhores Fundos Imobiliários para aproveitar a tendência de valorização

As pressões inflacionárias, o real desvalorizado pelas incertezas no cenário internacional com a eleição de Trump e os temores em relação à situação fiscal no Brasil levaram a um aumento das projeções de mercado para os juros. Por isso, o Banco Central iniciou um ciclo de alta na taxa Selic em setembro, e os títulos do governo passaram a registrar retornos mais elevados. Como resultado, os ativos sensíveis à taxa de juros, como os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), apresentaram forte desvalorização.

Desde setembro, o índice de referência Ifix apresentou desvalorização de 7%, marcando a maior queda sequencial desde 2020, levando os FIIs a um elevado desconto sobre o valor patrimonial.

Apesar de o cenário de curto prazo demandar cautela dos investidores na alocação de capital, os fundamentos de vários FIIs seguem sólidos e a queda no preço de suas cotas abre uma oportunidade de entrada em fundos de qualidade para horizonte de médio e longo prazos.

O Banco Safra enxerga um desconto médio de 18% das cotas sobre o valor patrimonial, e o rendimento mensal, que é isento de imposto de renda (IR), apresenta retorno de 11,3%, um prêmio significativo de 4,7 pontos percentuais sobre a taxa da NTNB 2035 (título público brasileiro indexado à inflação), que está em 6,6%.

Melhores escolhas entre os Fundos Imobiliários

Com a taxa de juros e a inflação mais elevadas, os especialistas do Banco Safra acreditam que a pressão sobre os fundos de tijolos deve permanecer, apesar de haver um desconto excessivo nas cotas e de existirem boas opções de alta qualidade técnica, com ativos em ótimas localizações e indicadores operacionais robustos.

Dessa forma, o Safra elevou levemente a exposição aos fundos de ativos financeiros para 45%, acima do peso deles no Ifix, pois o banco acredita que eles podem capturar melhor o ambiente de juros e inflação mais altos no curto prazo, conforme a indicação da Carteira Safra Top FIIs de novembro.

A Carteira Top FIIs do Safra é composta dos seguintes fundos imobiliários: JS Real Estate, TRX Real Estate, JS Ativos Financeiros, Bresco Logística, VBI Logístico, XP Malls, Mauá Recebíveis, VBI CRI, Kinea Securities, Pátria Recebíveis Imobiliários e Vectis Juros Real.

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O que aconteceu com os FIIs?

Com o início do ciclo de altas nos juros pelo BC em setembro de 2024, houve piora da performance dos FIIs, e o Ifix caiu 7% nos últimos dois meses. As maiores quedas setoriais ocorreram em fundos de fundos, logística, agências bancárias e escritórios.

Os segmentos mais afetados são, em grande maioria, os fundos de tijolos – mais expostos ao ciclo de alta na taxa de juros que deve afetar a atividade econômica e pode, portanto, desacelerar a taxa de ocupação dos imóveis e dificultar o repasse da inflação para os aluguéis.

Os fundos de fundos possuem beta elevado e, assim, usualmente costumam se valorizar/desvalorizar em ritmo acima da média do mercado em ambientes de menor/maior risco, o que explica a recente performance do segmento.

No ano, com exceção dos FIIs de agências bancárias, todos os segmentos do Ifix apresentam queda. As maiores desvalorizações foram em fundos de fundos (-6,9%), logística (-6,4%), shoppings (-5,9%) e híbridos (-5,7%).

Como escolher as melhores alternativas

De maneira geral, todos os setores negociam com um desconto significativo sobre seus valores patrimoniais, e o Ifix oferece hoje um desconto de 18,7%, patamar cerca de 40% superior à média dos últimos dois anos, de 13,5%., segundo análise dos especialistas do Banco Safra. Os fundos imobiliários de tijolo apresentam os maiores descontos (21%) por serem mais sensíveis aos juros. Por outro lado, os fundos de ativos financeiros capturam melhor o ambiente de juros e inflação mais altos e, por isso, o desconto médio é inferior (-14%).

Setorialmente, nota-se que o segmento de escritórios apresenta o maior desconto sobre o seu valor patrimonial, afetado por uma taxa de vacância relativamente elevada nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro (embora com tendências ainda favoráveis) e rendimentos de dividendos menores, levando a uma pior precificação em bolsa (P/VP de 0,59x).

Os fundos híbridos, que têm exposição não desprezível a escritórios, registram o segundo maior desconto, seguidos pelos fundos de shoppings. Os menores descontos setoriais ficam para agências bancárias, logística e ativos financeiros.

Alta de juros se intensificou, mas a atratividade dos FIIs se mantém

Os especialistas do Safra acreditam que, apesar do cenário desafiador no curto prazo, os juros maiores e o impulso fiscal menor devem ajudar a desacelerar a inflação no médio prazo, abrindo espaço para cortes de juros na segunda metade de 2025.

Caso esse cenário de menor inflação se confirme no médio prazo, a pressão sobre os preços das cotas dos fundos imobiliários deve diminuir, abrindo espaço para um movimento de valorização mais consolidado.

Desde o início do ano, o DI jan-25 passou de 10% para 11,4% e o Ifix caiu 4,8%. A queda apresentada pelo Ifix em 2024 é a maior já vista desde 2020, quando os fundos imobiliários caíram 10,2% afetados pelos efeitos da pandemia de covid-19.

Nos patamares atuais, o Ifix apresenta um dividend yield médio de 11,3%, 4,7 p.p. acima do rendimento da NTNB-2035 e 0,4 ponto percentual acima da média dos últimos 5 anos. Portanto, o Safra acredita que o atual prêmio de dividendos sobre a taxa do título público de 10 anos indexado à inflação parece oferecer uma oportunidade para o investidor com foco no médio prazo.

As escolhas do Safra

Tijolo vs. papel? Historicamente, os fundos de tijolo costumam performar melhor em ambientes de juros baixos, como mencionado anteriormente. A rentabilidade dos fundos de papel (composto por ativos financeiros como CRIs, LCIs e LHs, ou cotas de outros fundos) acaba sendo mais indexada à taxa de juros ou à inflação.

O Safra entende que os fundos de tijolo negociam atualmente a um desconto médio superior ao dos fundos de papel (-21% vs. -14% vs. o valor patrimonial, respectivamente) e existem muitas opções de investimento interessantes nesse segmento, conforme as opções recomendadas na Carteira Top FIIs.

Diante do cenário desafiador (que ainda deve permanecer por algum tempo), os especialistas do Safra acreditam que uma alocação acima do peso do Ifix nos fundos de papel poderia ser mais adequada para o curto prazo, trazendo menor volatilidade ao portfólio.

Rendimentos de dividendos

A análise do Safra aplica um filtro dos maiores dividendos, calculados com base no resultado dos últimos 12 meses. O banco observa que o filtro por rendimento de dividendos não deveria ser a única maneira utilizada para escolher um fundo imobiliário e que outros fatores devem ser considerados – como qualidade técnica e localização de imóveis, garantias locatícias e perfil de crédito de inquilinos, e, no caso de FIIs de papel, qualidade de operações com bons ativos atrelados e garantias fortes.

Apesar disso, entre os maiores pagadores de dividendos há algumas opções interessantes nos segmentos de fundos de fundos (JSAF), híbridos (TRXF), logístico (LVBI), shoppings (VISC) e outros (RBVA).

A Carteira Safra Top FIIs recomendada para novembro mantém exposição ainda majoritária ao segmento de tijolo (55%), mas aumenta a exposição aos fundos de ativos financeiros (para 45%) para um patamar acima da média do segmento no Ifix, pois o Safra acredita que eles podem capturar melhor o ambiente de juros e inflação mais altos no curto prazo, conforme indicado na nossa Carteira Top FIIs de novembro, composta dos seguintes FIIs: JS Real Estate, TRX Real Estate, JS Ativos Financeiros, Bresco Logística, VBI Logístico, XP Malls, Mauá Recebíveis, VBI CRI, Kinea Securities, Pátria Recebíveis Imobiliários e Vectis Juros Real.

A carteira Safra Top FIIs tem execução automática, o que significa que o investidor tem maior comodidade, tendo acesso de uma só vez aos dez ativos recomendados, sem a necessidade de compra individual de cada papel. A atualização mensal fica a cargo dos especialistas do Banco Safra, que acompanham todos os índices econômicos que influenciam o mercado imobiliário e a economia nacional e internacional. Com a carteira, o investidor tem um fluxo de rendimentos mensais isentos de imposto de renda.

• Íntegra da análise Safra do cenário para os Fundos Imobiliários.