Mercado imobiliário segue forte e deve ter pico de entregas em 2025

O aumento das taxas de hipoteca e as condições de crédito mais restritas devem pesar na demanda, levando a uma redução nas vendas das construtoras. No entanto, as originações de empréstimos individuais devem permanecer em níveis saudáveis, dada a forte demanda do segmento e o apelo para os bancos, segundo os especialistas do Banco Safra.

A análise é de que os empréstimos para construção devem se tornar mais caros, uma vez que os empréstimos para indivíduos devem ser a prioridade. “Acreditamos que empresas com balanços mais fortes e relacionamentos bancários bem estabelecidos ainda poderão garantir taxas atraentes, enquanto devem se beneficiar do ambiente de crédito mais escasso, pois reduz a oferta de novos lançamentos, potencialmente beneficiando suas vendas futuras”, diz o relatório do Safra.

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Após reunião com o CEO da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Sandro Gamba, para discutir o ambiente atual de financiamento imobiliário no Brasil, os especialistas do Safra destacam os principais tópicos discutidos:

• (i) tendências de originação de hipotecas;
• (ii) mudanças nas fontes de financiamento e alterações regulatórias; e
• (iii) orientações e perspectivas para 2025.

Mercado imobiliário em 2024

O mercado imobiliário permanece resiliente, apesar dos desafios macroeconômicos, segundo a análise do Banco Safra. Os preços dos imóveis historicamente superaram os níveis de inflação. Nos últimos 7 anos, os preços em São Paulo registraram um crescimento acumulado de 112%, ~2,5x acima do aumento de 44% do IPCA, subindo 13,2% em 2024 (vs. 4,8% do IPCA).

As originações de empréstimos imobiliários em 2024 atingiram um recorde histórico de R$312 bilhões, dos quais o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) representou robustos R$187 bilhões (+22% a/a).

Assim, as originações de empréstimos individuais atingiram R$137 bilhões (+21% a/a), enquanto os empréstimos para construção totalizaram R$50 bilhões (+27% a/a). Segundo a Abecip, o financiamento para imóveis usados representou ainda 68% do valor total (vs. a média de 10 anos de 51%).

Dinâmica de financiamento e mudanças regulatórias

Mudanças nas fontes de financiamento estão remodelando o mercado, à medida que as retiradas constantes de depósitos de poupança pressionam essa fonte de financiamento mais barata.

Fontes alternativas de financiamento relacionadas ao mercado (LCIs, CRIs e FIIs) estão ganhando força, mas mudanças regulatórias recentes reduziram a atratividade das LCIs (o prazo mínimo das LCIs aumentou de três para nove meses), aumentando os custos de distribuição e limitando seu papel no financiamento.

Enquanto isso, discussões sobre a redução dos requisitos de reserva (atualmente em 20% das poupanças) podem trazer alívio de curto prazo para o SBPE, embora uma transição de um sistema de financiamento orientado para contas de poupança exija mudanças estruturais.

Perspectivas para 2025

Uma das principais preocupações da Abecip reside no esperado pico de entregas em 2025, o que exigirá um maior volume de transferências bancárias em um ambiente de taxas de hipoteca mais altas, potencialmente aumentando os níveis de cancelamento, dada a redução geral da acessibilidade das famílias.

Por outro lado, o valor do portfólio atual é estimado em ~60% menor, o que reduz o valor desembolsado pelos consumidores, aliviando o risco de maiores cancelamentos.

As originações de hipotecas para unidades entregues também devem ser favorecidas em relação ao financiamento de imóveis usados, que cresceu 38% em 2024.

Para 2025, a Abecip espera uma queda de 17% nas originações de empréstimos do SBPE, principalmente atribuída a um menor valor destinado a empréstimos para construção, que devem ser financiados principalmente por meio de CRIs (que representaram 9% do total de crédito em 2024).

Visão do Safra: “O aumento das taxas de hipoteca (a Abecip espera um aumento de 1,5–2,0 pps ao longo do ano) e as condições de crédito mais restritas devem pesar na demanda, levando a uma redução nas vendas das construtoras. No entanto, as originações de empréstimos individuais devem permanecer em níveis saudáveis, dada a forte demanda do segmento e o apelo para os bancos (empréstimos de 30 anos com oportunidades de venda cruzada). Por outro lado, os empréstimos para construção devem se tornar mais caros, uma vez que os empréstimos para indivíduos devem ser a prioridade. Acreditamos que empresas com balanços mais fortes e relacionamentos bancários bem estabelecidos ainda poderão garantir taxas atraentes, enquanto devem se beneficiar do ambiente de crédito mais escasso, pois reduz a oferta de novos lançamentos, potencialmente beneficiando suas vendas futuras”.