O que são e como investir em fundos imobiliários

Inseridos no mundo da renda variável, os fundos imobiliários (FIIs) são boas opções de investimentos para quem busca um fonte mensal de rendimentos.

Além disso, são produtos estratégicos para diversificar a carteira. Navegue pelo menus abaixo para entender melhor como se constituem e funcionam.

• O que é
• Como investir
• Quanto rende
• Tipos de fundo
• Vantagens e riscos
• Tributação
• Como declarar

O que é fundo imobiliário

Como o próprio nome diz, os FIIs financiam o setor imobiliário no Brasil.

Os recursos captados pelos fundos imobiliários podem ser investidos em imóveis ou em papéis de renda fixa, como as LCIs (Letra de Crédito Imobiliário) e os CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários), ligados ao setor.

Assim como em outros fundos de investimento, o montante captado é administrado por um gestor que escolhe onde aplicar.

É responsabilidade deste gestor e de sua equipe de especialistas analisar o mercado e buscar as melhores opções de investimentos. 

Como investir em fundos imobiliários

Ao contrário dos fundos de investimento, os fundos imobiliários são negociados na bolsa de valores.

Portanto, a maneira de aplicar nesses produtos é similar à compra e venda de ações.

Nesse sentido, o acesso ao mercado de capitais e à negociação de FIIs se dá pelo sistema conhecido como home broker (veja como funciona aqui).

Quando um investidor decide realizar aplicações financeiras nesse produto, ele deve comprar cotas do fundo. 

No mercado, há duas possibilidades para se investir nesses produtos:

• Oferta primária
  As cotas do fundo são emitidas e disponibilizadas ao mercado pela primeira vez;

• Mercado secundário
  Cotas negociadas na bolsa de valores por outros investidores que desejam vender os ativos.

Quanto rende

Ao aplicar em FIIs, o investidor pode lucrar pela valorização das cotas, vendendo seus ativos por um preço superior ao que foi comprado.

Por outro lado, quem aplica também pode se beneficiar da distribuição dos lucros, que é feita pelo gestor do fundo aos cotistas. 

Todos os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos rendimentos aos investidores.

Normalmente as gestoras fazem essa distribuição mês a mês.

Tipos de fundos imobiliários

• Fundos de renda
  Constroem ou compram imóveis para gerar lucro aos cotistas com aluguéis.

• Fundos de desenvolvimento
  Investem na construção de imóveis e geram retorno com a venda de propriedades.

• Fundo de fundos
  Investem em cotas de outros fundos imobiliários.

• Fundos de papel
  Aplicam em títulos de renda fixa como LCIs e CRIs, estimulando o setor.

• Fundos de compra e venda
  Lucram com a compra e venda de imóveis.

Vantagens e riscos

Vantagens

• Gestão profissional dos recursos
• Fonte de renda extra mensal
• Facilidade de investir em grandes empreendimentos por meio de cotas

Riscos

• De mercado, como o cenário macroeconômico
• Risco de liquidez, embora as cotas tenham nível superior à negociação direta de imóveis
• Vacância, devido à falta de garantia de que os imóveis serão todos alugados e que não haverá inadimplência

Tributação

Da mesma forma que outros investimentos, há tributação sobre os fundos imobiliários.

No entanto, é importante diferenciar os ganhos provenientes de duas fontes diferentes: os ganhos com as vendas das cotas e os rendimentos distribuídos periodicamente pelo fundo.

No caso dos rendimentos com as vendas de cotas, a alíquota de Imposto de Renda (IR) que incide é de 20%.

Saiba mais

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Desta maneira, o investidor é o responsável por pagar o imposto, emitindo uma guia Darf (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) e a pagando até o o último dia útil do mês seguinte ao da apuração do ganho.

Já para os rendimentos periódicos com os FIIs, há isenção do IR quando:

1. O fundo tem no mínimo 50 cotistas;
   
   
2. O cotista não tem mais de 10% das cotas;
   
   
3. Este mesmo cotista não recebe rendimentos superiores a 10% do total distribuído pelo fundo;
   
   
4. As cotas são negociadas na bolsa de valores ou no mercado de balcão.

Como declarar fundos imobiliários

Caso o investidor não tenha obtido lucro com a venda das cotas de um fundo imobiliário, basta que ele as declare na ficha de Bens e Direitos.

Em seguida, é necessário declarar os rendimentos obtidos com a distribuição do fundo na Ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.

Em contrapartida, caso o investidor tenha realizado operações de compra e venda de cotas de FIIs deve discrimina-las na aba de Renda Variável, dentro da opção Operações de Fundos de Investimento Imobiliário.

Neste campo, a pessoa precisa informar o ganho líquido ou o prejuízo obtido na venda.