Safra Top Fundos Imobiliários: veja as recomendações para agosto

A carteira Safra Top Fundos Imobiliários do Banco Safra apresentou variação de 0,92% (desde 5 de Agosto de 2024), contra 0,25% do Índice Ifix nesse mesmo período (+0,67 ponto percentual acima do índice de referência). Os destaques positivos de performance Bresco Logística– BRCO (+3,77%), JS Real Estate– JSRE (+252%), Tivio Renda Imobiliária- TVRI (+2,38%) e Riza Terrax- RZTR (+1,72%).

Nos últimos 12 meses, a carteira Safra Fundos Imobiliários apresenta valorização de +7,77% versus alta de +4,01% do Ifix (+3,75 acima do índice de referência). A carteira recomendada Safra Top Fundos Imobiliários é revista mensalmente pelos especialistas do banco, que fazem alterações de acordo com as mudanças do mercado. O investidor que contrata a carteira tem maior comodidade, tendo acesso de uma só vez aos dez ativos recomendados, sem a necessidade de compra individual de cada papel.

Com a carteira, o investidor tem um fluxo de rendimentos mensais isentos de imposto de renda. O objetivo do portfólio é buscar ganho de capital, superando o desempenho do Ifix, o índice de referência de fundos imobiliários.

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Mudanças nas recomendações do Safra para agosto

Para o mês de agosto, o Safra anunciou redução em 2,5 pontos percentuais na exposição a Tivio Renda Imobiliária e Tellus Rio Bravo Renda Logística. O Safra também retirou TG Ativo Real da carteira recomendada.

O banco informou estar aproveitando a oportunidade para aumentar a exposição a JS Ativos Financeiros (por entender que o fundo oferece um bom ponto de entrada ao negociar com um desconto de 2,6% para o seu valor patrimonial e por contar com cerca de 20%de seu portfólio exposto a caixa, o que poderia representar boa oportunidade de alocação dada a recente desvalorização no mercado de FIIs), Bresco Logística (para manter a exposição ao segmento logístico após a redução da exposição ao TRBL e por acreditar que o atual desconto de 5% de suas cotas para seu valor contábil representa uma oportunidade para aumentar a exposição ao fundo, que conta com portfólio de alta qualidade técnica e localização premium) e Riza Terrax (por acreditamos que o ganho de capital obtido da recente venda de sua fazenda deve sustentar uma distribuição superior de dividendos, podendo aumentar a atratividade de suas cotas no mercado secundário).

Mercado imobiliário em São Paulo

A análise do Banco Safra informa que o mercado de escritórios classe A e A+ da região CBD de São Paulo apresentou no segundo trimestre de 2024 movimentações significativas, indicando um mercado não muito aquecido, visto que pela primeira vez em quase dois anos não foram registradas novas entregas.

Foi registrada absorção líquida de 40.738 m², sendo Berrini, Chucri Zaidan e Marginal Pinheiros as principais regiões responsáveis por esse resultado, com 14.098 m², 10.008 m² e 4.622 m², respectivamente. Vale destacar que novamente nenhuma região apresentou absorção líquida negativa, evidenciando a diminuição das áreas de escritórios devolvidas pelas empresas.

O preço médio pedido sofreu leve queda de 0,75% em relação ao mesmo período do ano anterior, encerrando em R$ 114,50/m²/mês. Em contrapartida, em comparação com o último trimestre de 2023, houve um ligeiro aumento de 0,55%.

A Faria Lima foi a região que teve a maior variação positiva, com aumento de 6,46%, chegando a R$ 253,75 m²/mês. Itaim apresentou o maior preço pedido, atingindo R$ 300,00 m²/mês, enquanto Chácara Santo Antonio fechou com o menor preço, R$ 83,38m²/mês. O período apresentou uma quantidade significativa de locações, que superou o número de saídas.

A forte absorção líquida observada no segundo trimestre do ano resultou em uma queda de 1,38 p.p. na taxa de vacância, que fechou em 18,24%. Vale citar que nenhuma das regiões teve aumento na taxa de vacância no trimestre. Chácara Santo Antonio e Marginal Pinheiros continuam apresentando as maiores taxas de vacâncias da cidade com 46,93% e 45,33%, respectivamente. O segundo trimestre de 2024 não registrou novas entregas. Porém, para os próximos trimestres a expectativa é que sejam entregues quase 100.000 m² de novo estoque distribuídos na Chucri Zaidan, Itaim, JK e Rebouças, superando as entregas de 2023.

Mercado Imobiliário no Rio de Janeiro

O segundo trimestre de 2024 encerrou com absorção líquida de 16.716 m² na cidade do Rio de Janeiro nos edifícios de classes A e A+. Devido à falta de entrega de novos empreendimentos desde 2018, a taxa de vacância sofre leves alterações de acordo com as movimentações naturais de mercado como novas locações ou desocupações.

O setor advocacia, público, saúde, e de óleo e gás foram nos últimos 5 anos os que mais procuraram áreas de escritórios na cidade. Já as desocupações no trimestre ocorreram em menor escala, somando 4.754 m² divididos no Centro, Porto e da Barra da Tijuca.

Desse modo, analisando apenas as ocupações, esse valor totaliza 4.754 m², demanda que possui foco por edifícios mais novos e de alto padrão na cidade. Um exemplo é a região da Orla, que mesmo com áreas mais baratas vagas, foi a região que mais recebeu locações em edifícios caros.

A média de preço pedido foi de R$ 78,24/m², diminuição de-7,12% em relação ao primeiro trimestre de 2024. Entre as regiões com maiores valores de locação estão Zona Sul (R$ 160,00/m²), Porto (R$ 86,03/m²), Orla (R$ 83,55/m²) e Centro (R$ 80,94/m²). Já as que possuem valores mais próximos ou abaixo da média da cidade, estão Barra da Tijuca (R$ 70,74) e Cidade Nova (R$ 71,60).

A leve alteração no preço se deu devido às movimentações naturais de mercado, principalmente, às grandes ocupações em edifícios com preços mais baixos e saídas em edifícios com maiores valores de locação. Nota-se que essas alterações ocorreram, sobretudo, no Centro, região em que possui grande diferença de preços pedidos Das 17 movimentações que ocorreram na cidade, 13 delas estão localizadas na região do Centro.

Entenda os FIIs

Os FIIs são fundos de investimento cujo portfólio é composto de títulos imobiliários e/ou cotas de outros FIIs (chamados de fundos de papel) ou de imóveis (fundos de tijolo).

Os fundos de papel investem em títulos, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras Hipotecárias (LHs) – que são fontes de financiamento do mercado imobiliário – e também em cotas de outros fundos imobiliários.

Os fundos de tijolo, por sua vez, podem construir ou comprar galpões, lajes corporativas, shoppings, hotéis, entre outros imóveis físicos. Os investidores adquirem cotas nesses fundos, cujo patrimônio terá gestão profissional na escolha dos ativos que irão compor a carteira. Na maioria dos casos, essas cotas são negociadas em bolsa (portanto, os FIIs são ativos de renda variável).

• Análise completa da Carteira Safra de Fundos Imobiliários.