Carteira Top Fundos Imobiliários segue com destaque em ativos financeiros
Segundo o Safra, estes ativos têm rendimentos mensais compostos de juros e correção monetária, e se beneficiam da inflação e dos juros altos, reduzindo a volatilidade do portfólio
14/04/2025
No quarto trimestre de 2024, o mercado corporativo em São Paulo manteve-se aquecido, apresentando a maior absorção líquida em sete anos | Foto: Getty Images
A carteira Top Fundos Imobiliários do Banco Safra segue em abril com exposição ao segmento de ativos financeiros acima do Ifix, ídice de referência do setor na Bolsa de Valores. Como seus rendimentos mensais são compostos do pagamento de juros e correção monetária, eles se beneficiam da inflação e da taxa básica de juros (Selic) elevados. Desta forma, reduzem a volatilidade de nosso portfólio, segundo os especialistas do banco Safra.
Após a recente valorização dos FIIs, o Safra optou por elevar a exposição a fundos com valuations mais descontados, aumentando a indexação da exposição a FIIs de papel ao IPCA (vs o CDI), considerando a proximidade do fim do ciclo de alta da Selic e possibilidade de início de cortes nos juros ainda neste ano.
Nessa linha, o banco reduziu em 2,5 pontos percentuais a exposição ao Kinea Unique – KNUQ11 e aumentou a exposição ao Pátria Rendimentos Imobiliários – HGCR11.
Destaques de performance da Carteira Top Fundos Imobiliários
A carteira Top Fundos Imobiliários do Banco Safra apresentou variação de 2,63% (desde 7 de março de 2025), contra 3,05% do Índice Ifix nesse mesmo período, gerando um alfa negativo de 0,43 ponto percentual.
Os destaques de performance foram JS Ativos Financeiros – JSAF11 (+8,42%), Vectis Juro Real – VCJR11 (+7,34%) e XP Malls – XPML11 (+5,86%).
Nos últimos 12 meses, a carteira apresenta uma desvalorização de 2,06% versus uma queda de 5,07% do Ifix, um alfa +3,01 ponto percentual sobre o índice. Desde o início em dezembro de 2019, a carteira apresenta alta de 23,61% versus alta de 9,80% do Ifix.
Mercado de imóveis corporativos está aquecido
No quarto trimestre de 2024, o mercado corporativo em São Paulo manteve-se aquecido, apresentando a maior absorção líquida do ano, com 43.941m² no trimestre e 150.182 m² no ano, a maior absorção em sete anos.
As principais contribuições foram nas regiões da Chucri Zaidan (23.924m²), Faria Lima (8.505m²) e Marginal Pinheiros (5.313m²). A vacância foi reduzida para 17,35%, uma queda de 2,76p.p. em relação ao mesmo período do ano anterior, mas existem regiões, como a Chácara Santo Antônio (48,16%) e Itaim (43,64%), que ainda apresentam altos índices de vacância.
O preço médio pedido apresentou uma alta de 12,31% no ano, atingindo R$ 131,50/m², sendo a Faria Lima a região de maior valor (R$ 283,85/m²) e Chácara Santo Antônio a de menor (R$ 83,21/m²). As locações do ano totalizaram quase 250 mil m², sendo os setores de serviços e tecnologia os principais impulsionadores.
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Safra espera continuidade da expansão em 2025
O mercado de escritórios classe A e A+ apresentou sinais de recuperação no Rio de Janeiro, encerrando o ano com absorção líquida de 30.358m² versus menos de 5 mil m² em2023. A taxa de vacância ficou em 29,31%, queda de 1,94p.p. em relação ao ano anterior, no entanto algumas regiões seguem desafiadoras, com a Barra da Tijuca (-3.748m²) e a Zona Sul (-912m²) apresentando aumento na vacância.
O preço médio pedido está estável em R$ 77,71/m², sendo a ZonaSul amais cara (R$ 160,00/m²) e a Barra da Tijuca a mais acessível (R$ 64,82/m²). No setor industrial o Brasil apresentou uma absorção líquida de 1.527.018m² no ano de 2024, sendo São Paulo o estado com maior representatividade (58% do total) e Guarulhos a região com melhor desempenho.
A absorção líquida do trimestre foi de 344.740m², mas a taxa de vacância subiu para 9,33% devido às novas entregas. São Paulo apresentou uma absorção líquida de 884.814m² e entregas de 663.318m² no ano, com destaque para as regiões de Guarulhos, Cajamar e Jundiaí. No Rio de Janeiro, a absorção líquida anual foi de 273.018 m², maior absorção desde 2020, e entregas de 163.774m², os destaques vão para as regiões de Washington Luiz e Rodovia Presidente Dutra.
O preço médio pedido fechou o ano em R$ 24,95/m², incremento de 4,5% em relação ao ano anterior, com destaque para as novas entregas chegando com valores superiores à média. Os setores mais ativos foram o de comércio, atacado e varejo (894.804 m² locados), seguido pelo setor logístico e indústria química/farmacêutica, enquanto as pré-locações representaram 22% do novo estoque entregue em 2024.
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