Em 2014, o Partido Solidariedade solicitou uma ação direta de inconstitucionalidade (ADI) questionando a regra de correção monetária do FGTS (TR+3%), que era mais baixa do que a inflação. Na primeira decisão proferida em 2018, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) votou pela manutenção da regra. A ação foi então encaminhada para o Supremo Tribunal Federal (STF), que adiou a decisão três vezes (2019, 2020 e 2021), e retornou para o STF em abril de 2023.
A decisão foi mais uma vez adiada a pedido do Ministro Marques, mas sem antes que os Ministros Barroso e Mendonça tivessem votado a favor da mudança na remuneração do FGTS para que se igualasse ao rendimento da poupança (atualmente em TR+6,17%), levantando dúvidas sobre a futura viabilidade do FGTS – a única fonte de recursos para financiamento do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
O que há de novo?
Na retomada da sessão para decidir sobre a questão (8 de novembro), o Ministro Barroso (relator) propôs o seguinte ajuste em seu voto:
- (i) nova remuneração apenas sobre novos depósitos a partir de 2025 – esse cenário representou um avanço, já que os depósitos têm uma expectativa de vida de 5 a 10 anos, e levaria até cerca de 2030 para que a remuneração dos depósitos do fundo se igualassem à remuneração da poupança; e
- (ii) percentual de pagamento de dividendos obrigatório de 100% – a atual remuneração implica um percentual mínimo de TR+3% + 50%, embora valha observar que já houve um pagamento de 99% em 2021 e 2022.
Portanto, a nova regra recebeu votos positivos dos Ministros Mendonça e Marques, mas a decisão foi adiada novamente pelo Ministro Zanin, para ser supostamente retomada após a Páscoa (31 de março).
E agora?
Muita coisa pode mudar, pois governo e entidades setoriais ainda estão trabalhando com o STF para melhorar as condições de remuneração. Estamos conservadoramente assumindo a atual situação como nosso cenário-base.
Aqui, analisamos em detalhe diferentes cenários para os juros para melhor avaliar seus impactos futuros e também analisamos diferentes soluções que ainda poderiam aumentar a atual remuneração do FGTS sem comprometer o setor de habitação de baixa renda, que tem um impacto positivo tanto sobre o PIB do país como sobre os níveis de emprego.
Visão do Safra sobre a mudança da remuneração do FGTS
Impacto limitado no curto prazo, mas volume menor de financiamentos com recursos do FGTS no longo prazo e juros de empréstimos imobiliários potencialmente mais altos poderiam resultar em taxas de desconto mais altas para o segmento.
Os novos ajustes implicam um período de transição longo (de 5 a 10 anos), adiando eventuais interrupções no programa MCMV ao menos pela próxima década e sustentando, no curto prazo, o patamar mais elevado de lançamentos das empresas voltadas para o segmento de baixa renda.
Porém, caso a mudança seja confirmada, mudanças graduais serão necessárias para garantir a sustentabilidade do fundo no longo prazo. Consequentemente, uma redução nos financiamentos com recursos do FGTS no longo prazo representará uma fonte adicional de risco, o que poderia levar investidores a aumentar as taxas de desconto do segmento.
Acreditamos que uma remuneração mais alta sobre os depósitos do FGTS teria um impacto maior sobre a Tenda, dada a exposição da companhia às famílias enquadradas nas faixas mais baixas do programa –que são mais dependentes dos juros imobiliários mais baixos e dos subsídios oferecidos.
Por outro lado, Cury deve ser a menos afetada, já que seus lançamentos estão majoritariamente concentrados na faixa 3 do MCMV, cujos juros imobiliários fixos à TR+7,67% têm o menor diferencial com relação aos juros imobiliários de mercado, e cerca de 40% das vendas da companhia no ano passado foram financiados com recursos da poupança (SBPE).