Em 2014 foi ajuizada ação direta de inconstitucionalidade pelo partido Solidariedade questionando a regra de correção monetária do FGTS (TR+3%), que era inferior ao índice de inflação. Na primeira decisão proferida em 2018, o Tribunal Federal de Recursos (STJ) votou pela manutenção da norma. A ação foi então encaminhada ao Supremo Tribunal Federal (STF), que adiou a decisão três vezes (2019, 2020 e 2021), retornando ao STF em abril de 2023. A decisão foi novamente adiada a pedido do ministro Nuno Marques, mas não antes dos ministros Barroso e Mendonça votarem a favor da alteração do rendimento do fundo para igualá-lo ao da caderneta de poupança (atualmente em TR+6,17%), levantando questões sobre a viabilidade futura do FGTS como única fonte de financiamento do Programa habitacional Minha Casa Minha Vida (MCMV).
O que há de novo? Na retomada da sessão judicial para decidir sobre o assunto, no dia 8 de novembro, o Ministro Barroso (relator) propôs um ajuste em seu voto, implicando:
- (i) novo rendimento apenas para novos depósitos a partir de 2025 – este é um cenário melhorado, uma vez que os depósitos têm uma esperança de vida de 5 a 10 anos e demoraria até cerca de 2030 para que os depósitos do fundo correspondessem integralmente ao rendimento da poupança; e
- (ii) distribuição obrigatória de dividendos de 100% – o rendimento atual prevê o payout mínimo de TR+3% + 50%, sendo importante ressaltar que já houve payout de 99% em 2021 e 2022. Assim, a nova regra recebeu votos positivos. dos ministros Mendonça e Marques, mas a decisão foi novamente adiada pelo ministro Zanin, provavelmente para ser retomada após a Páscoa (31 de março).
E agora? Muita coisa pode mudar, pois o governo e as entidades do setor ainda estão trabalhando com o STF para melhorar as condições de rendimento, mas estamos assumindo de forma conservadora o cenário atual como nosso cenário base.
Neste relatório, nos aprofundamos em diferentes cenários de taxas de juros para melhor avaliar seus impactos futuros, bem como analisamos diferentes soluções que ainda poderiam melhorar o rendimento atual do FGTS sem comprometer a habitação popular, o que tem um impacto positivo no PIB do país, bem como nos níveis de emprego.
Opinião do Safra: Impacto limitado no curto prazo, mas financiamento mais restrito do FGTS no longo prazo, com taxas hipotecárias potencialmente mais altas, poderia levar a taxas de desconto mais altas para o segmento.
Os novos ajustes implicam um longo período de transição (5 a 10 anos), adiando qualquer interrupção de curto prazo no programa MCMV pelo menos durante a próxima década, sustentando assim o aumento da atividade de lançamento dos intervenientes de baixos rendimentos no curto prazo.
No entanto, se a mudança se confirmar, serão necessárias mudanças graduais para garantir a sustentabilidade do fundo a longo prazo, incluindo nas políticas do fundo para originação de crédito, taxas e/ou subsídios. Como resultado, o financiamento mais restrito do FGTS no longo prazo será uma fonte adicional de risco, potencialmente levando os investidores a aumentar as taxas de desconto do segmento.
Enquanto isso, acreditamos que um rendimento mais elevado sobre os depósitos do FGTS teria um impacto maior sobre a Tenda, dada a exposição da empresa às famílias nas camadas mais baixas do programa, que são as mais dependentes das taxas hipotecárias mais baixas e dos subsídios oferecidos.
Por outro lado, Cury deverá ser a menos impactada, pois seus lançamentos estão majoritariamente concentrados no nível 3 do MCMV, cuja taxa fixa de hipoteca TR+7,67% tem a menor diferença em relação às taxas de hipotecas de mercado, enquanto ~40% das vendas da empresa no ano passado foram financiadas com fundos de poupança (SBPE).