Queda da Selic e inflação trazem oportunidade para investir em fundos imobiliários

O ciclo de queda da Taxa Selic com uma perspectiva de desaceleração da inflação no país propicia um momento favorável para investir em renda variável, principalmente nos fundos imobiliários (FIIs).

Esses ativos sofreram com a pandemia de covid-19 e a consequente alta dos juros promovida para combater a alta dos preços. Em seu pior momento, o Ifix, índice de referência dos FIIs na B3, chegou a cair 40%. Hoje, o cenário é outro. Nos últimos 12 meses, o índice acumula cerca de 20% de valorização, atingindo as máximas históricas.

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De acordo as projeções do Safra, o fim dos cortes na taxa básica de juros – que hoje está em 11,25% ao ano – deve se encerrar em setembro, quando a taxa atingir o patamar de 8,75%. Para o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), a equipe de macroeconomia do banco projeta uma alta anual de 3,5% ao final de 2024.

“Esse patamar de Selic com uma inflação controlada vai proporcionar uma melhora dos investimentos e do consumo, então a atividade vai ter um impulso esse ano, principalmente do ponto de vista da demanda. E essa demanda mais forte deve impulsionar a ocupação dos imóveis e a taxa de vacância (espaços vagos em empreendimentos) tende a desacelerar nos próximos dois anos”, explica Cauê Pinheiro, estrategista da Safra Corretora.

Além da vacância menor, o valor pago por metro quadrado de aluguel também tende a ganhar um impulso, o que deve resultar na alta da receita dos fundos imobiliários com os aluguéis.

“Com o patamar dos juros em um dígito e abaixo de 9%, o dividend yield do Ifix que hoje está na casa de 10,4% vai se tornar muito mais atrativo lá na frente. Os fundamentos estão bastante alinhados para uma melhora”, diz Pinheiro.

Fundos imobiliários baratos

Mesmo com o Ifix em sua máxima histórica, a avaliação do Safra é que as cotas dos fundos imobiliários estão descontadas e os dividendos pagos estão com prêmio acima da média das taxas dos títulos públicos indexados a inflação, que são referência para os ativos.

“Quando a gente analisa o valor de mercado dos fundos, por quanto eles estão sendo negociados na Bolsa versus o seu valor patrimonial (contábil), a gente vê um desconto de quase 11%”, afirma Pinheiro. “E se a gente pegar a NTN-B com vencimento em 2035, ela está pagando uma taxa real de 5,7%. Os fundos imobiliários estão oferecendo um prêmio acima da média histórica quando fazemos a comparação de seu dividend yield, hoje em 10,4% com a taxa real do título público em 5,7%”.

Destrinchando os fundos imobiliários, há boas oportunidades de entrada para investir, principalmente nos fundos de tijolo, mas os fundos de papel e os fundos de fundos também apresentam-se como boas alternativas.

“Vemos oportunidades no segmento de escritórios (dentro de tijolo), que devido à perspectiva melhor da economia a gente vê uma diminuição da vacância nesses fundos. Esse reflexo mais positivo já é possível de ver em fundos de qualidade superior, diz Nayane Kava, estrategista da Safra Corretora.

Ainda nos fundos de tijolo, os ativos ligados ao segmento logístico passam pela mesma lógica dos híbridos, que vêm apresentando bom resultado operacional e, consequentemente, trazendo bons dividendos aos cotistas.

No caso de fundo de fundos, os papéis apresentam benefício duplo. “Gostamos desses fundos por mostrarem um duplo desconto, tendo em sua carteira ativos que também estão negociando abaixo do valor patrimonial e mostrarem um dividendo próximo dos 9% na média”, explica Kava.

Carteira recomendada de fundos imobiliários

Atento a esse panorama positivo, o Safra lançou a Carteira Safra Top Fundos Imobiliários. Com a contratação do produto, o investidor tem acesso de uma só vez aos ativos recomendados pelos especialistas do banco. Atualmente, o portfólio conta com dez FIIs.

A seleção é atualizada mensalmente e, uma vez que é contratada, permite que o cliente dispense a compra individual de cada papel.

Com a carteira, o investidor tem um fluxo de rendimentos mensais que são isentos de imposto de renda. Além de promover esse ganho mês a mês, o objetivo do portfólio é trazer ganho de capital, superando o desempenho do Ifix.

“Analisamos o fundo como um todo, olhamos no detalhe sua carteira de ativos, os inquilinos, os vencimentos dos contratos e as garantias. E ficamos atentos a alguns indicadores de valuation do fundo, como o preço sobre o valor patrimonial, se faz sentido o fundo negociar naquele nível de preço e se a distribuição de dividendos apresenta um nível sustentável”, detalha Nayane Kava.

Carteira Safra Top Fundos Imobiliários – março/2024

• JS Real Estate – JSRE11
• Tivio Renda Imobiliária – TVRI11
• TRX Real Estate – TRXF11
• JS Ativos Financeiros – JSAF11
• Tellus Rio Bravo Logística – TRBL11
• XP Malls – XPML11
• Mauá Recebíveis Imobiliários – MCCI11
• VBI CRI – CVBI11
• Kinea Securities – KNSC11
• CSHG Recebíveis Imobiliários – HGCR11

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