O que muda no crédito imobiliário com o aumento da taxa básica de juros

A Caixa Econômica Federal anunciou redução de 0,4 ponto percentual na taxa de juros da linha de crédito imobiliário com correção atrelada à poupança. A partir de sábado, 18, será possível contratar financiamento pela modalidade com juros a partir de 2,95% ao ano, somadas à remuneração da caderneta.

Esse movimento vai na contramão das sucessivas altas da taxa básica de juros, a Selic, e também dos aumentos feitos pelos bancos privados nas linhas de crédito tradicionais.

Santander, Bradesco e Itaú Unibanco aumentam em cerca de um ponto porcentual as taxas dos financiamentos imobiliários tradicionais (corrigidos pela TR), antecipando a esperada alta da taxa básica de juros (Selic) prevista para a próxima reunião do Conselho de Política Monetária (Copom).

Caixa reduz juros do crédito imobiliário

Segundo o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, a redução foi possível porque a Caixa registrou R$ 300 bilhões contratados na atual gestão e segue como o maior financiador da casa própria no país, com 67% de participação do mercado. Em agosto de 2021, foram R$ 14 bilhões em novos contratos, sendo o mês de maior contratação da história da Caixa.

Guimarães afirmou que o banco tem mais de R$ 200 bilhões em títulos públicos, que remuneram a Selic. Por este motivo, quanto maior a taxa básica de juros, maior o ganho do banco, disse.

“Nós vamos reduzir o spread (diferença entre o que o banco paga para captar e o que cobra do cliente), especificamente na linha de poupança”, garantiu.

Nesta linha específica, com correção atrelada à poupança, o Itaú já tinha reduzido a taxa esta semana de 3,45% para 2,99% ao ano e o Bradesco manteve os juros em 2,99% ao ano. Mas, neste caso, essa parcela é somada à variação da remuneração da poupança, que corresponde à 70% da Selic. E quando a taxa básica de juros aumenta, essa parcela acompanha.

Ciclo de alta de juros teve início em março

O Banco Central iniciou em março um ciclo de aperto nos juros básicos, elevando a Selic da mínima histórica de 2% para o patamar atual de 5,25% ao ano. Na próxima semana o Comitê de Política Monetária se reúne novamente, sendo que as sinalizações mais recentes do BC apontavam para novo aumento de 1 ponto porcentual nos juros.

Sobre o programa para os profissionais de segurança pública, o Habite Seguro, Guimarães afirmou que a Caixa irá direcionar R$ 5 bilhões para esses empréstimos subsidiados nos próximos quatro meses, mas que poderá elevar esse montante para de R$ 10 bilhões a 15 bilhões se houver demanda.

Bancos privados elevam taxa de financiamento para imóveis

Enquanto a Caixa anuncia redução nos juros do financiamento imobiliário, mesmo com a Selic (a taxa básica de juros) em alta, grandes bancos privados estão aumentando suas taxas em cerca de 1 ponto porcentual nas linhas de crédito tradicionais.

É um movimento que se antecipa à reunião na próxima semana do Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central (BC), que deve elevar a taxa básica de juros em pelo menos 1 ponto, levando a Selic para 6,25% ao ano.

Quem puxou a fila dos aumentos foi o Santander, que subiu, no último dia 4, o juro do crédito imobiliário de 7,99% ao ano, mais variação da Taxa Referencial (TR), para 8,99%, segundo a instituição.

Na sequência veio o Bradesco, que desde a segunda-feira tem taxas que variam entre 8,50% e 8,90% ao ano mais TR, dependendo do perfil do cliente. O Itaú Unibanco passou a cobrar 8,30% ao ano mais variação da TR nos financiamentos tradicionais, ante os juros de 7,30% ao ano vigentes anteriormente.

No crédito imobiliário com juros ligados à poupança, o Itaú reduziu a taxa de 3,45% para 2,99% ao ano, e o Bradesco manteve o índice em 2,99% ao ano.

Mas, neste caso, essa parcela é somada à variação da remuneração da poupança, que corresponde a 70% da Selic. E, quando a taxa básica de juros aumenta, essa parcela acompanha.

A alta do custo dos financiamentos não surpreende empresários e especialistas do setor, que relativizam o impacto desse freio de arrumação nas vendas. “É óbvio que cada vez que aumenta a taxa não é bom para ninguém, mas historicamente estamos trabalhando com juros baixos, se compararmos com tudo que aconteceu no passado”, afirma José Romeu Ferraz Neto, vice-presidente imobiliário do Sinduscon-SP, o Sindicato da Indústria da Construção Civil, que reúne construtoras e empreiteiras.

Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, concorda. Considerando todas as modalidades de crédito imobiliário, a mediana da taxa de juros antes desse reajuste girava em torno de 6,5% e, agora, vai para algo entre 7,5% e 8%.

“Não é o melhor dos mundos, mas ainda está abaixo da mediana das taxas cobradas dois anos atrás, que variava entre 10% e 10,5% ao ano”, diz o economista.

Ferraz Neto afirma não acreditar que a alta afete o mercado de maneira uniforme. Normalmente, os mais pobres são os mais castigados. No entanto, nesse momento, esse efeito poderá ser compensado pela redução dos juros do financiamento imobiliário que anunciada pela Caixa nesta quinta-feira, 16.

O banco estatal responde por 67% do crédito imobiliário, e essa fatia pula para 99% no caso da baixa renda.

Juros mais altos dificultam compra da casa própria

A alta de juros funciona como um obstáculo maior, principalmente aos mais pobres, à compra da casa própria. A cada 1 ponto porcentual de alta na taxa há encarecimento de 8% no valor da prestação e também um acréscimo de 8% na renda exigida para aprovação do financiamento, explica o economista-chefe do Secovi-SP.

Assim, uma prestação que seria de R$ 1 mil antes do reajuste subiria para R$ 1.080. No caso de uma renda exigida de R$ 4 mil, o valor saltaria para R$ 4.320.

O economista Eduardo Zylberstajn, coordenador do Fipezap, site especializado no mercado imobiliário, afirma que a alta dos juros do crédito imobiliário era um movimento normal e esperado pelo setor, diante dos problemas macroeconômicos atuais, como a inflação em alta e o desajuste fiscal, além da incerteza política que aumentou nas últimas semanas.

Ele lembra que os recordes recentes de vendas e lançamentos batidos pelo setor são resultados das condições favoráveis de crédito.

“Se voltarmos a ter juros de dois dígitos, isso impacta bastante o mercado, e aí poderemos ter dificuldade na safra de novos lançamentos”, afirma, ponderando que no momento esse não é o cenário mais provável.

Quanto ao risco de encalhe de imóveis, Petrucci frisa que o mercado está “muito saudável”. A quantidade de imóveis lançados, em construção e prontos não vendidos na cidade de São Paulo, por exemplo, somava 45 mil unidades em 31 de julho. Enquanto isso, as vendas acumuladas nos últimos 12 meses foram de 65 mil unidades. (AE)