Fundos imobiliários apresentam sinais fortes de crescimento

O segundo trimestre de 2022 trouxe resultados importantes para os fundos imobiliários. O mercado CBD de classes A e A+ encerrou com 78.611 metros quadrados líquidos absorvidos, sendo mais de 90 mil metros quadrados de absorção bruta, ressaltando o fato de que a quantidade de área devolvida é quase insignificante, mostrando sinais fortes de crescimento do mercado. Neste cenário, o Banco Safra fez alterações na carteira recomendada para quem investe ou quer começar a investir em fundos imobiliários.

A taxa de vacância fechou o trimestre em 22,46%, menor valor observado desde o final de 2020. O maior destaque do trimestre ficou com a região da Paulista, que absorveu 20.073 metros quadrados, sendo a maior parte por empresas financeiras, de serviços de médicos e de saúde.

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Em seguida, a Faria Lima apresentou absorção de 14.812 metros quadrados, a maior parte deles por empresas de finanças, comércio e oil & gas. Comparando com o fechamento do segundo trimestre do ano anterior, a vacância da Faria Lima apresentou queda de 9,81 p.p. e na Paulista de 3,50 p.p., encerrando 2022T2 em 14,03% e 11,92% respectivamente.

Os prédios classe A e A+ do Itaim fecharam 2021 com taxa de vacância em 1,06%, e alcançaram 3,59% ao final desse segundo trimestre – menor taxa entre todas as regiões. Em relação às locações registradas no trimestre, 2022T2 encerrou com total de 21.270 m², dos quais parte já foi ocupada.

O preço médio pedido no mercado CBD de classes A e A+ de São Paulo não apresentou significativas variações e encerrou 2022T2 em R$ 102,77/m²/mês (-1,03% t/t). A região com maior variação no preço foi a JK (+20,52% t/t), que alcançou R$ 209,99/m²/mês. Após entregar 208 mil m² em 2021, o mercado CBD de São Paulo de classes A e A+ não recebeu novos empreendimentos no segundo trimestre de 2022. Entretanto, estão programadas entregas que somam aproximadamente 140 mil m² até o final do ano divididos entre os terceiro e quarto trimestres.

O mercado CBD de classes A e A+ do Rio de Janeiro encerrou o segundo trimestre do ano com absorção líquida de 20.658 m² após resultado fraco no 1º trimestre de 2022, fechando o semestre com taxa de vacância de 34,25% (-1,34 p.p. t/t). Deste total, 10.903 m² se concentraram no Centro, o que levou a região atingir a menor taxa de vacância desde o final de 2020.

Devido à grande procura que o Centro recebe, a diversidade de empresas é grande, registrando ocupações nos setores de serviços jurídicos e administrativos, comércio, educação, energia, finanças, informação, comunicação e tecnologia, entre outros. A Orla é uma das regiões que merecem destaque, pois apresentou absorção líquida de aproximadamente 12.500 m², contra resultado inexpressivo no primeiro trimestre do ano – o que resultou em queda de 7,86 p.p. na taxa de vacância t/t. As empresas mais representativas foram dos segmentos de serviços administrativos, oil and gas, informação, comunicação e tecnologia. Ao se tratar de locações, o trimestre registrou um total de 4.823 m², advindos de empresas de educação, informação, comunicação e tecnologia, serviços médicos e administração pública. Centro, Orla e Cidade Nova foram as regiões que receberam tais locações.

Aluguéis ficam estáveis com tendência de queda no Rio

O Rio de Janeiro ainda apresenta alta taxa na cidade e segue com o movimento flight-to-quality/flight-to-price, onde empresas conseguem escolher melhores prédios e regiões por preços mais acessíveis, adquirindo maior poder de negociação. Assim, valores pedidos nas regiões não apresentam variações significativas durantes os últimos períodos, atingindo R$ 88,84/m²/mês (+0,08% t/t) no mercado CBD de classes A e A+. Devido à alta taxa de vacância do mercado e a falta de previsão novos empreendimentos na região, o valor dos aluguéis deve se manter estáveis com tendência de queda.

O Rio de Janeiro não apresenta novos empreendimentos desde 2018 e segue sem previsão para os próximos períodos, o que desencadeará na redução da taxa de vacância à medida em que as novas locações aconteçam, e que as locações anteriores sejam ocupadas. Em 2022T2 registrou-se 572.255 m² entregues, pouco abaixo do trimestre passado (-9,67%). As novas entregas se concentraram principalmente no Sudeste, com 478.580 m² (83,63% do total) e no Sul, com 93.675 m² (16,37%). Contudo, espera-se ainda este ano novos empreendimentos no Norte e Nordeste. Dos ativos entregues, 53% já estavam pré-locados , majoritariamente na região Sudeste. Em relação à absorção líquida, o trimestre apresentou fortes resultados, com total de 568.346 m², crescimento de 34% em relação ao trimestre anterior.

Nota-se que a demanda no setor continua alta e está em constante crescimento. Com destaque novamente no Sudeste, onde as absorções representaram 83,45% do total do Brasil, atingindo 474.295m². Mesmo com o alto número de novos estoques, a taxa de vacância apresentou queda em relação ao trimestre anterior (-0,34 p.p.) e atingiu 10,98% em junho. Os preços pedidos não demostraram grandes variações, se mantendo quase estáveis e encerrando o segundo trimestre em R$ 20,87 por m² (+3,9% t/t). São Paulo no 2022T2 continuou apresentando valores expressivos e encerrou com absorção líquida de 312.410 m², desencadeando em redução na taxa de vacância de 0,21 p.p. e atingindo 12,30%. Somado a isso, a cidade de São Paulo recebeu 330.191 m² de novos empreendimentos, representando 57,7% do total do Brasil.

O preço pedido sofreu aumento de 5% em relação ao trimestre anterior, encerrando o trimestre em R$ 21,28 por m² devido às novas entregas em regiões com preços pedidos mais elevados que a média de mercado. Seguindo um ano surpreendente de bons resultados em 2021, o mercado logístico de classe A e A+ do Rio de Janeiro manteve ritmo de novas entregas no segundo trimestre de 2022, mesmo após falta de novos empreendimentos no primeiro trimestre. A região de Pavuna foi responsável pelo total entregue no Rio de Janeiro, atingindo 40.058 m². A cidade registrou 45.912 m² de absorção líquida, o que desencadeou em queda na taxa de vacância de 0,5 p.p. QOQ e atingiu 15,5% ao final do segundo trimestre Os preços pedidos sofreram leve queda (-1,98% t/t) e encerraram o trimestre em R$ 20,33 por m².

Carteira recomendada de fundos imobiliários para outubro

Nos últimos 12 meses, a carteira apresenta uma valorização de +21,51% versus alta de +13,11% do Ifix, um alfa de +8,40 pp sobre o índice.

Para o mês de Outubro, o Safra sugere realizar lucro em TRX Real Estate – TRXF. Apesar de seguir com boa expectativa em relação aos fundamentos do fundo para o
médio e longo prazo, ele está atualmente negociando acima de seu valor patrimonial e o Safra considera este um bom momento para a realização de
lucros.

O Safra vê uma boa oportunidade para entrada de RBR Alpha Multiestratégia Real Estate – RBRF11, um fundo de fundos que está atualmente descontado, além de apresentar um bom pagamento de dividendos e uma carteira de ativos diversificada e de alta qualidade.

Com essa mudança, o banco aumenta levemente o beta da carteira. Adicionalmente, o Safra aumenta ligeiramente o peso de CSHG Renda Urbana – HGRU11 e de Bresco Logística – BRCO11.

A carteira de fundos imobiliários sugerida pelo Banco Safra apresentou variação de +0,47% (desde 9 de Setembro de 2022), contra +0,76% do Índice Ifix nesse
mesmo período, gerando um alfa de -0,29 ponto percentual sobre o índice.

Os destaques positivos de performance foram JS Real Estate – JSRE11 (+3,20%), BTG Fundo de CRI – FEXC11 (+1,73%) e Vinci Logística – VILG11 (+1,52%). Do lado negativo, TRX Real Estate – TRXF11 (-1,98%) e XP Malls – XPML11 (-1,51%) foram destaques.

Confira a análise completa e gráficos AQUI.