E-commerce sustenta mais um forte trimestre da Log

Seguindo a forte demanda contínua por armazéns ‘triple A’ em meio ao boom de e-commerce do Brasil, a Log Commercial Properties (LOGG3) ainda parece ser o principal player do setor de armazéns, entregando consistentemente melhores métricas operacionais e financeiras.

Em poucas palavras, a empresa teve outro trimestre sólido em termos de absorção bruta, respondendo por 43 mil m² dos 149 mil m² totalizados no primeiro semestre de 2022.

Além disso, a empresa entregou três ativos, 100% locados, totalizando cerca de 171 mil m², configurando um novo registro para empresa.

Por outro lado, sua taxa de vacância estabilizada teve um leve aumento de cerca de 58bps no trimestre, mas ainda aterrissando a uma taxa saudável de 2,18%.

A expansão da receita levou a números fortes. No total, a receita líquida da Log atingiu R$ 54,3 milhões (aumento de 47% no ano), refletindo:

• (i) novas entregas de projetos, com maior ticket médio de locação;
• (ii) novos arrendamentos;
• (iii) reajustes contratuais, pois a empresa conseguiu elevar os preços dos aluguéis acima da inflação, em um aumento de 29% no ano nas receitas de locação.

Por outro lado, as despesas gerais e administrativas subiram 37% no ano, principalmente devido a despesas administrativas não recorrentes relacionadas com a estrutura de pessoal, mas também registrou queda de 14% no trimestre.

Apesar disso, seu índice SG&A/NetRevenue atingiu 21,4%, melhorando 860bps no trimestre e 330bps no ano.

Como tal, o EBITDA Adj da empresa totalizou R$ 44,5 milhões (aumento de 49% no ano). Vale destacar também que a empresa reportou um ganho não caixa de R$ 104 milhões, o que reflete a reavaliação recorrente de seus ativos.

Enquanto isso, o resultado financeiro da empresa foi um sucesso, registrando um aumento de 619% ao ano nas despesas financeiras, atribuído às maiores taxas de juros bem como um prejuízo não caixa de R$ 36,7 milhões devido à sua operação de swap de ações.

Mesmo assim, refletindo seu forte impulso operacional, Log adj. o lucro líquido totalizou R$ 35,9 milhões (aumento de 22% no trimestre e de 29% no ano), enquanto o fluxo de caixa proveniente das operações (FFO) das atividades de leasing atingiu R$ 36,2 milhões, crescendo impressionantes 22% no trimestre e 30% no ano.

O Banco Safra mantém a classificação de compra para Log CP, dado seu “atrativo potencial de valorização e significativa capacidade de crescimento, o que se deve ao seu posicionamento de ponta em um mercado subdesenvolvido e mercado sub penetrado, com concorrência moderada”.

Entretanto, o Safra reitera a convicção na estratégia da Log de monetizar ativos maduros para gerar maior valor para seus acionistas, ao mesmo tempo em que pode financiar novos projetos com esses recursos, apoiando sua agressiva orientação de expansão prevista no plano “Todos por 1.5”.

Vale a pena investir em LOGG3?

• Baixas taxas de vacância em meio ao agressivo plano de expansão são catalisadores;
• Potencial de aumento de seu guidance de crescimento, atualmente em estudo; e
• Com retomada da atividade econômica, empresas de varejo e transporte precisarão de mais espaço para expandir suas operações.

Quais os principais riscos de LOGG3?

• Vacância superior ao esperado;
• Lançamento de empreendimentos próximos aos ativos da LOG reduziria o poder de barganha com os locatários e afetaria os novos aluguéis;
• Aumento das taxas de juros, com impacto nos resultados financeiros
• Maior custo de construção e inflação dos preços de terrenos.

Sobre a Log Commercial Properties (LOGG3)

A Log Commercial Properties (LOGG3) foi fundada em 2007, em Belo Horizonte, como subsidiária da MRV Engenharia, com o objetivo de desenvolver, construir, alugar e vender galpões industriais no Brasil. Em 2018, a Log (LOGG3) foi listada na B3 no segmento Novo Mercado, o de mais alto padrão de governança corporativa.

Recentemente, em 2019, a empresa arrecadou R$ 638 milhões por meio de um follow-on para apoiar seu ambicioso plano de expansão, que visa entregar mais 1,4 milhão de m² em área bruta locável (ABL) entre 2020 e 2024. Hoje, a empresa conta com aproximadamente 892 mil m² de ABL entregue, sendo que quase 99% são galpões logísticos.

A empresa atualmente é controlada pela família Menin, fundadora da MRV, com fundos de private equity da Starwood Capital e do Bradesco.