Fundos imobiliários: os melhores desempenhos da carteira sugerida

A carteira de Fundos Imobiliários sugerida pelo Banco Safra apresentou variação de +0,15% em um mês (desde 7 de março). No mermo período, o Índice de referência Ifix registrou queda de -1,01%. Os destaques positivos de performance foram Bresco Logística – BRCO11 (+3,08%), XP Malls – XPML11 (+0,77%) e CSHG Recebíveis Imobiliários – HGCR11 (+0,62%).

Do lado negativo ficaram os fundos JS Real Estate – JSRE11 (-1,37%), RBR Alfa Multiestratégia – RBRF11 (-0,71%) e VBI CRI – CVBI11 (-0,57%). Nos últimos 12 meses, a carteira apresenta uma valorização de +2,85% versus alta de -1,72% do Ifix, um alfa de +4,57 pp sobre o índice.

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Carteira de fundos imobiliários sugerida para abril

Confira abaixo os destaques da análise do mercado de fundos imobiliários sugeridos pelo Banco Safra. A íntegra do documento, com análise de conjuntura e destaques de todos os fundos sugeridos está disponível neste link.

Mercado de escritórios em São Paulo

Após terminar 2022 com uma absorção líquida de 164.602 m², o mercado de escritórios de classe A da CBD de São Paulo, registrou no primeiro trimestre de 2023, uma absorção de 12.815 m², sendo Chucri Zaidan (10.131 m²) e Berrini (7.381 m²) as principais regiões responsáveis por este resultado. Por outro lado, Itaim sofreu uma forte entrega (-10.599 m²) de uma única empresa no setor de tecnologia.

O trimestre atual foi marcado por 64.372 m² de área locada, dos quais se espera que sejam ocupados nos próximos trimestres, o que levou a uma redução na taxa de vacância da cidade. O preço pedido aumentou 2,26% em relação ao trimestre anterior, fechando o período em R$ 101,66 m²/mês. Grande parte deste resultado é devido a devolução no Itaim que tem um preço pedido alto (R$ 283,15 m²/mês) e acima da média do mercado. A região, por sua vez, aumentou em 3,33% em comparação com o período anterior e é o preço pedido mais alto do mercado.

A alta absorção líquida observada no último trimestre (12.815 m²) não foi suficiente para levar a taxa de vacância a cair, que por sua vez aumentou em 1,52 p.p. e atingiu 22,41% devido a novas entregas que totalizaram 85.694 m², provenientes de Paulista, Chucri Zaidan e Marginal Pinheiros.

Outro fator que levou ao aumento da taxa foi a forte entrega observada no Itaim, aumentando a área disponível da região em 14,87%. O primeiro trimestre de 2023 registrou 85.694 m² de novas entregas divididos entre Paulista (46.231 m² de Passeio Paulista), Chucri Zaidan (20.345 m² de O Parque – Torre Orvalho) e Marginal Pinheiros (19.118 m² de quatro torres do América Business Park).

Mercado de escritórios no Rio de Janeiro

O mercado de escritórios do Rio de Janeiro classe A de CBD continuou com forte absorção líquida no primeiro trimestre de 2023, terminando com 22.417 m² no ano acumulado. O Centro foi amplamente responsável por este valor, atingindo 20.190 m² e representando uma queda de 2,25 p.p. na taxa de vacância da região.

Em seguida, a Cidade Nova apresentou uma queda de 1,16 p.p. em sua taxa de vagas devido à absorção líquida positiva de 2.795 m². O preço pedido aumentou 1,6% em relação ao trimestre anterior, depois de um ano inteiro de 2022 com quedas em todos os trimestres, terminando em março a R$ 84,73 m²/mês.

O Centro e a Orla tiveram um aumento no preço solicitado de um edifício em cada região. Além disso, o Centro tem um preço pedido abaixo da média da cidade e, com a forte ocupação na região, o preço pedido médio no Rio de Janeiro tende a aumentar. A Zona Sul continua como a região de maior valor entre todas, atingindo R$ 193,87 m²/mês. Após uma absorção líquida de 22.417 m², o Rio de Janeiro atingiu a marca mais baixa em relação à taxa de vagas desde o final de 2015, atingindo 27,55% – um decréscimo de 1,45 p.p. em comparação com o trimestre anterior.

Com foco na absorção bruta (sem considerar as saídas do trimestre), a cidade atingiu 28.391 m². As regiões com maior impacto pelo resultado foram Centro e Cidade Nova, que terminaram com taxas de vacância de 22,60% e 46,52% respectivamente. As regiões com maiores pedidos de aluguel na cidade são Zona Sul (R$193,87 m²/mês) e Orla (R$102,93 m²/mês) enquanto as mais baixas são Centro (R$79,84 m²/mês), Cidade Nova (R$82,09 m²/mês) e Porto (R$88,10 m²/mês).

Mercado de galpões industriais

O mercado logístico brasileiro de classe A terminou o primeiro trimestre de 2023 com resultados positivos, totalizando uma absorção líquida de 498.054 m² e mostrando crescimento em comparação com o final de 2022.

Em relação às novas entregas, o país totalizou 455.576 m², dos quais 44.600 m² já foram pré-locados. O destaque no país foi a região Sudeste, totalizando uma absorção líquida de 484.426 m². É importante mencionar que mesmo com a entrega de 185.306 m² em Barueri que já foi pré-locada em 2021, a absorção líquida mantém níveis elevados no trimestre atual.

O mercado de logística de classe A de São Paulo se mostrou excelente no primeiro trimestre do ano. Com uma absorção líquida de 469.579 m², São Paulo encerrou março com uma taxa de vagas de 10,85%, um decréscimo de 1,58 p.p. em comparação com o período anterior.

Desde o início do ano, o preço médio solicitado no estado não apresentou fortes variações e terminou o trimestre em R$ 24,39 m²/mês, um ligeiro aumento de 1,75% em comparação com o fechamento do ano anterior. Grande parte deste resultado é devido a uma das maiores saídas e entregas do trimestre ocorrendo em projetos com valores acima da média estadual, como o Capital-SP (R$ 37,51 m²/mês).

Além disso, os resultados também se devem a fortes ocupações em regiões com preços abaixo da média do mercado, como Sorocaba com mais de 70.000 m² e preço solicitado de R$ 19,46 m²/mês. O mercado logístico de classe A do Rio de Janeiro entregou, no primeiro trimestre de 2023, 27.417 m² de área construída. Além disso, até agora, o ano totalizou 20.891 m² de absorção líquida no estado.

A taxa de vacância do Rio de Janeiro terminou o trimestre em 19,06%, quase estável em relação ao trimestre anterior, uma vez que, apesar de fechar com absorção líquida positiva, a nova entrega ainda não foi absorvida. O preço pedido caiu 5,11% em relação ao último trimestre, terminando em R$ 20,23 m²/mês. Uma das principais razões é porque a região que recebeu a nova entrega que ainda não foi absorvida, tem um aluguel solicitado abaixo da média (R$ 17,13 m²/mês) – um dos valores mais baixos do Rio de Janeiro.

Íntegra da análise da carteira sugerida de fundos imobiliários do Banco Safra.