Como escolher o melhor fundo imobiliário e aproveitar o bom momento do setor

O mercado de fundos imobiliários registrou grande expansão no Brasil nos últimos anos, e hoje oferece uma ampla oferta de oportunidades para quem deseja investir suas economias no setor de imóveis sem necessidade de imobilizar o capital. O número de investidores em fundos imobiliários saltou 208 mil em 2018 para mais de 2 milhões atualmente, uma expansão de 950% no período.

O número de fundos listados cresceu exponencialmente, ampliando a oferta para o investidor que busca distribuição mensal de dividendos, isenção no Imposto de renda e alternativas para diversificação dos investimentos. Mas, como escolher o melhor fundo e o momento mais oportuno para investir e aproveitar o ciclo de queda de juros esperado para os próximos meses?

Para responder a essas questões, o Banco safra reuniu dois especialistas no tema: Marcus Fernandes, gestor do fundo JS Real Estate, e Guilherme Politi, da equipe de gestão do JS Real Estate, participaram do programa ‘Papo de Especialista’, disponível no canal do Safra no Youtube.

Mercado de fundos imobiliários vivia um bom momento quando o mundo enfrentou a pandemia de covid-19. Dois efeitos diretos vieram com a crise a partir de março de 2020: um efeito direto nos imóveis e outro mais amplo no cenário macroeconômico. A inflação e os juros aumentaram e isso abalou os fundos imobiliários, que são cotados em Bolsa e as cotas perderam valor. Os imóveis enfrentaram efeito diferente, conforme o tipo de imóvel e dependendo dos tipos de imóveis em cada carteira de cada fundo.

Os fundos que incluem dívidas em suas carteiras sofreram menos, e os fundos de ativos imobiliários (de equity) sofreram mais. Dentro desse segmento, os mais prejudicados foram os de escritórios e de shopping center, por causa do efeito das restrições sanitárias e medidas de isolamento social contra a covid.

Os segmentos que se saíram melhor foram os fundos de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e logística. Os fundos de logística foram beneficiados pelo bom momento do mercado online durante a pandemia, que favoreceu o comércio eletrônico, segundo os especialistas do Safra.

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Os fundos de imóveis, também chamados de fundos de tijolos, devem ser os mais beneficiados no período de ciclo de queda de juros. “Já vimos nos últimos meses um movimento de antecipação, com os fundos de escritórios, por exemplo, subindo mais de 10% nos últimos 30 dias”, afirma Marcus Fernandes.

Conforme a expectativa de queda de juros se aproxima, esse efeito no valor das cotas tendem a crescer. Os fundos de CRI, que se valorizaram com a alta dos juros, ficaram para trás agora.

O Banco Safra faz a gestão de dois fundos imobiliários: o primeiro é o JS Real Estate (JSRE11), que só tem edifícios corporativos em São Paulo, em áreas bem localizadas, com edifícios triple A e ampla diversificação dos inquilinos. É um fundo grande, com R$ 2,5 bilhões em ativos e bom volume de movimentação no mercado secundário.

No final de 2021, o Safra lançou o JS Ativos Financeiros (JSAF11), um fundo de fundos que compra cotas de outros fundos imobiliários. O banco utiliza toda a tecnologia de avaliação do mercado de fundos para comprar as melhores oportunidades do mercado secundário de fundos imobiliários.

O primeiro é para o cliente que quer uma renda boa de aluguel com uma carteira boa e diversificada no melhor mercado do Brasil, que é o de São Paulo. e o segundo é para quem quer ter uma boa gestão profissional e diversificada para aproveitar oportunidades de mercado, explicam os especialistas do Safra.

Os melhores fundos imobiliários para investir

Mercado cresceu muito em termos de volume complexidade. Com muita segmentação, o mercado ficou mais complexo. Para o investidor é importante escolher o setor que prefere ver o seu dinheiro investido: em escritórios, em galpões logístico ou em dívidas de empresas do setor.

Além de escolher o setor, o investidor deve observar os fundos que garantem maior liquidez, ou seja, menor prazo para resgate do dinheiro em caso de necessidade. Uma boa estratégia é escolher um fundo com gestão experiente, gerido por uma instituição com tradição no mercado, e que tenha diversificação tanto em termos de número de imóveis quanto de inquilinos, por exemplo.

Avaliar bem as carteiras de ativos dos fundos, usando os dados dos relatórios das corretoras e as informações disponíveis na CVM e nos respectivos sites. Para quem tem menos tempo para essas análises, a melhor alternativa é buscar um fundo com gestão profissional, que se encarregue de fazer a curadoria do mercado e buscar as melhores oportunidades.