Incorporadora Melnick ganha participação de mercado no Sul

As condições econômicas mais desafiadoras ajudaram a Melnick (MELK3) a ganhar participação de mercado em Porto Alegre e na Região Metropolitana. A empresa é uma das maiores incorporadoras do Rio Grande do Sul em termos de volume de lançamentos.

A empresa deve se aproveitar dessa vantagem competitiva para se consolidar ainda mais à frente de players nacionais como Cyrela e Multiplan.

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A conclusão é de relatório do Banco Safra, divulgado após reunião com a alta administração da Melnick. As ações da companhia têm recomendação de compra, com preço-alvo (potencial) R$ 8,50.

Participaram da reunião o CEO Juliano Melnick, o CFO e diretor de Relações com Investidores, Carlos Wollenweber, e o diretor Administrativo, Fernando Gaspar de Azevedo Marques.

Um dos destaques dos executivos sobre o cenário foi o fato de o mercado imobiliário de Porto Alegre ainda não ter se recuperado totalmente. 

Enquanto os lançamentos totais de Porto Alegre em 2021 atingiram os R$ 3,7 bilhões em valor geral de vendas (VGV), já consideravelmente abaixo dos R$ 4 bilhões alcançados antes da última recessão.

A administração acredita que as condições macroeconômicas mais severas que afetam a rentabilidade da empresa devem contribuir para a diminuição dos lançamentos em 2022.

Por outro lado, o estoque total está sob controle (cerca de 5,3 mil unidades) conforme os lançamentos e as vendas permanecem próximos dos mesmos níveis.

Participação da Melnick no mercado

Sobre a cota de participação no mercado, a Melnick explicou que a alta da inflação em materiais de construção, agravada pela atual crise geopolítica na Europa, teve um grande impacto em construtoras menores, que perderam a estrutura necessária para manter o alto ritmo de lançamentos.

Assim, a Melnick encerrou 2021 com 30% de market share, bem acima da Cyrela (20%) e Multiplan (14%), o segundo e terceiro maiores players da região.

Deste modo, o Safra diz que a empresa irá explorar ainda mais sua vantagem competitiva, aproveitando um maior poder de barganha com seus fornecedores (tanto em matéria-prima quanto em mão de obra), com capacidade de repassar os preços aos consumidores e mesmo obtendo ganhos reais consideráveis.

Por fim, o Safra diz estar confiante na estratégia de longo prazo da Melnick, principalmente considerando seu longo caminho recorde de empreendimentos rentáveis ​​e a sua destacada posição de liderança de mercado no Porto Alegre.

Pontos positivos

• Posição de liderança na região metropolitana de Porto Alegre, com cerca de 23% de market share;
• Operação integrada, com construtora própria e corretora própria;
• Marca premium e bem reconhecida, proporcionando poder de precificação sobre os concorrentes;
• Portfólio de produtos diversificado, participando de loteamentos urbanos desde 2014, projetos de baixa renda desde 2019 e projetos de média-alta renda desde a sua criação;
• Elevados padrões de governança corporativa. Desde a joint venture formada com a Even, em 2008, a empresa aprimorou seu profissionalismo e transparência;
• Gestão experiente que apresenta alinhamento de interesses com os investidores, pois a remuneração dos executivos é definida principalmente pelo desempenho do ROE da empresa.

Riscos

• Aumento das taxas de juros, elevando os custos de produção e aumentando o custo de aquisição de propriedades;
• Aumento ou manutenção de taxas de desemprego elevadas;
• Retrocessos no processo de licenciamento de construção na cidade de Porto Alegre, que tem histórico de atrasos por conta da burocracia.

Sobre a Melnick

Com 50 anos de história, está entre as maiores incorporadoras do Rio Grande do Sul em termos de volume de lançamentos. Conta com um histórico consistente de rentabilidade, com um dos maiores retorno sobre o patrimônio médio (ROAE) do setor imobiliário nos últimos anos, mesmo em períodos de crise.

Atua em um mercado com grande potencial de crescimento, o Estado do Rio Grande do Sul. Em 2019, atingiu o patamar de R$ 760 milhões em VGV de lançamentos, consolidando a posição de liderança na região metropolitana de Porto Alegre, com participação de 23% da totalidade do mercado. Desde 2008, fechou uma parceria estratégica com a Even, mantendo uma gestão independente. 

O foco da empresa está em empreendimentos residenciais de alto padrão, mas ela também está presente nos segmentos de médio e baixo padrão, comerciais e loteamentos, além de projetos de utilidades mistas, como o empreendimento Pontal e o empreendimento Max Plaza.