Guia para contratar um financiamento imobiliário

Sonho de milhões de brasileiros, a casa própria pode ser alcançada de forma sustentável por meio de um financiamento imobiliário. Porém, é necessário que o comprador tenha disciplina e siga um planejamento para que o crédito não vire uma dor de cabeça.

No ano passado, o financiamento imobiliário no Brasil chegou a R$ 255 bilhões, com crescimento de 46% sobre o ano anterior, um recorde na série histórica da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Este ano, a expectativa é de um novo recorde. Confira abaixo o caminho para tomar um financiamento imobiliário para comprar uma nova casa ou apartamento.

O que é um financiamento imobiliário

A maior parte das compras de imóveis no Brasil é feita na modalidade de financiamento. Porém, normalmente é preciso pagar uma parte à vista, pois é raro um empréstimo que cubra 100% do valor do imóvel. As taxas de juros cobradas neste modalidade estão entre as mais baixas no País. Além disso, os prazos de amortização costumam ser longos, em geral entre 20 e 30 anos.

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Com isso, ao acessar instituições que trabalham com o financiamento imobiliário, mesmo quem não tem todo o dinheiro imediatamente disponível pode conseguir o crédito.

Essas instituições, entre elas os bancos, captam recursos que são repassados para quem deseja financiar um imóvel. Esses recursos são principalmente da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

Tipos de financiamento imobiliário

Os dois sistemas de financiamento imobiliário são o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

O SFH obedece regras do governo, que estabelecem, por exemplo, o preço máximo da avaliação do imóvel e a taxa de juros máxima. A principal origem dos recursos nesse sistema é a poupança e o FGTS.

No caso do SFH, os recursos são apenas para compra, reforma ou construção de imóvel residencial, devendo observar as seguintes condições:

• Estar localizado em área urbana;
  
  
• Ter registro no cartório de imóveis competente;
  
  
• Não ter sido comprado ou construído imóvel total ou parcialmente com recursos da conta FGTS, nos últimos três anos; e
  
  
• Não ultrapassar o valor de avaliação definido para financiamento pelo SFH, atualmente R$ 1,5 milhão.

A taxa de juros é fixa, não pode ultrapassar 12% ao ano + TR (taxa referencial), e a parcela pode comprometer em geral até 30% da renda.

Além disso, o FGTS do comprador pode ser usado no pagamento do imóvel, se estiver dentro das condições para essa utilização.

Já no SFI, não há limite determinado, as condições são livremente negociadas entre as partes. Este sistema é atrelado à emissão de títulos imobiliários.

Geralmente é o sistema utilizado para imóveis residenciais acima do valor permitido para o SFH, ou ainda para imóvel comercial ou em zona rural.

Prestações do financiamento

O valor das prestações depende das condições do contrato e do sistema de amortização escolhido. Os principais são SAC e Price, nos quais a prestação é calculada para reduzir mensalmente o saldo devedor.

Assim, o comprador chega ao fim do contrato com a dívida integralmente quitada.

No SAC, o valor das prestações começa mais alto e vai caindo ao longo do contrato, pela redução dos juros. A prestação mantém fixa a amortização da dívida durante todo o financiamento.

Já na Price, o valor da parcela permanece o mesmo durante o contrato. Mas, como ocorre a queda dos juros, a parcela de amortização é crescente ao longo do financiamento.

Em linhas gerais, o SAC é um sistema que consegue diminuir o saldo devedor com maior velocidade que a tabela Price, sendo indicado por isso para quem tem condições financeiras de assumir uma prestação maior no início.

Quais os custos

Os contratos de financiamento precisam conter seguro para cobertura contra morte, invalidez do comprador e danos ao imóvel. Além disso, podem incidir outras taxas.

Por isso, é importante conhecer o Custo Efetivo Total (CET), que considera todos os encargos e despesas incidentes nas operações de crédito. Mas o principal custo é a taxa de juros cobrada pela instituição financeira. Informe-se sobre o CET antes de formalizar a contratação de crédito.

Outro ponto importante ao planejar a compra de imóvel é o custo com impostos. Entre os principais está o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pelas prefeituras na transmissão de um bem de uma pessoa para outra.

Como conseguir um financiamento imobiliário

Para realizar um financiamento imobiliário, é preciso entrar em contato com a instituição financeira para fazer a solicitação, entregar os documentos e preencher uma ficha cadastral.

A partir daí, será feita uma análise de risco de crédito, ou seja, uma verificação do histórico financeiro do interessado a fim de identificar se ele se enquadra nesse perfil de empréstimo.

Quando aprovado, a instituição financeira desembolsa o valor e o cliente começa a pagar as parcelas.

Quais documentos apresentar

Os documentos necessários para o financiamento imobiliário podem variar de acordo com a instituição financeira escolhida, mas para pessoa física são RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento, comprovante de residência e de renda e certidão conjunta negativa de débitos de tributos federais.

É possível também que sejam solicitadas outras provas de renda como extrato bancário e cópia da declaração de Imposto de Renda. Além disso, a certidão de registro do contrato de financiamento em cartório também é necessária para liberação do empréstimo.

Posso usar o FGTS?

Sim. O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado como entrada, na amortização, quitação e abatimento de prestações.

Há algumas exigências: o imóvel tem que estar localizado em área urbana, matriculado no registro de imóveis, não impedimentos de comercialização e não  ter sido adquirido com o uso de FGTS nos três anos anteriores.

O que pode reprovar um financiamento imobiliário

A instituição financeira pode recusar a solicitação de financiamento imobiliário se, a partir da análise dos documentos e comprovantes apresentados, o solicitante não apresentar um perfil de idoneidade cadastral.

Isto é, pode-se recusar quem não tem histórico de bom pagador ou não tiver capacidade financeira para arcar essa modalidade de crédito.

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